Die Zahlungsflüsse sind langfristig vereinbart und zudem im Grundbuch festgeschrieben / Erster Fonds für institutionelle Investoren gestartet / Konzentration auf Grundstücke mit werthaltiger Bebauung steigert die Sicherheit / Anpassung der Erträge im Fall einer Inflation
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(ddp direct) Hamburg. Die aktuellen Turbulenzen auf den Finanzmärkten haben keine Auswirkungen auf die Einnahme-Situation von Anlagen in Erbbau-Grundstücke. Gerade in solchen Zeiten bewährt sich die auf Sicherheit bedachte Konstruktion dieser Art von Immobilien-Investment, erläutert Cornelius Schnier, Sprecher der ARVBO ERBBAU AG. Das Unternehmen hat den ersten, ausschließlich in Erbbau-Grundstücke investierenden Fonds auf den Markt gebracht, den Erbbauzins Deutschland Core. Das Angebot ist konzipiert für institutionelle Investoren, insbesondere also für Versicherungen, Pensionskassen oder berufsständische Versorgungswerke.
Bei Erbbau-Grundstücken ist das Grundstück rechtlich vom aufstehenden Gebäude getrennt. Investiert wird einzig in den Grund und Boden. Die aufstehenden Gebäude gehören dem Nutzer des Grundstücks, der als Gegenleistung den jährlichen Erbbauzins überweist, über die gesamte Laufzeit der Erbbaurechts von üblicherweise 99 Jahren oder länger. Die langfristige Nutzungsvereinbarung im Erbbaurechtsvertrag gilt nicht nur für den aktuellen Eigentümer des aufstehenden Gebäudes, sondern für alle Rechtsnachfolger, also bei Verkauf, Erbfolge oder selbst bei einer Zwangsversteigerung. Damit die Zahlungsverpflichtung nicht neu verhandelt werden muss, ist diese in der Regel im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Das Recht auf diese Einnahme geht üblicherweise damit allen anderen Ansprüchen am Gebäude vor. Auch für die Eigentümer des aufstehenden Gebäudes lohnt eine solche Vereinbarung häufig, da sie finanziellen Spielraum verschafft. Beim Immobilienkauf muss dadurch nämlich der Preisanteil für Grund und Boden nicht aufgebracht werden.
Ein weiterer Sicherheitsaspekt bei der Investition in Erbbau Grundstücke: die Einnahme ist unabhängig von kurzfristigen Ertragsentwicklungen. Es gibt weder Vermietungs- noch Instandhaltungsrisiken. Die ARVBO ERBBAU AG verringert das Anlagerisiko zudem weiter, indem sie nur Grundstücke ins Visier nimmt, bei denen der Gebäudewert im Verhältnis zum aktuellen Erbbauzins hoch ist. Unternehmenssprecher Schnier: Dann ist davon auszugehen, dass sich Gebäude-Eigentümer besonders anstrengen, die Erbbauzinsen auch zu überweisen. Sollte es dennoch zu Zahlungsausfällen kommen, fällt das werthaltige Gebäude nach einer gewissen Frist an den Eigentümer des Grundstücks, der dafür gesetzlich festgelegt eine Entschädigung zu leisten hat, die häufig zwei Drittel des Verkehrswertes beträgt.
Tatsächlich ist die Gefahr, dass der Besitzer des aufstehenden Gebäudes die Zinszahlungen nicht mehr leistet, überschaubar. Die ARVBO ERBBAU AG ermittelte bei ausführlich analysierten, potentiellen Erbbau-Investments, dass es bei diesen seit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages im Jahr 1976 keine Zahlungsausfälle gegeben hat. Und selbst die Quote säumiger Erbbaurechtsnehmer, die erst nach der Einleitung rechtlicher Schritte Geld überwiesen haben, war mit 0,13 Prozent bezogen auf die Summe aller Erbbauzinsen gering.
Zu der Krisen-Sicherheit der Erbbau-Investments gehört, dass Investoren auch eventuelle Inflationssteigerungen nicht fürchten müssen. Diese prognostizieren viele Experten infolge der Schuldenkrise in Europa, vor allem aufgrund des Ankaufs von Staatsanleihen einiger Krisenländer durch die Europäische Zentralbank EZB. Doch eine höhere Geldentwertung sollte den Ertrag des Investments nicht negativ beeinflussen, da im Falle einer Geldentwertung die Einnahmen des Erbbauzins-Fonds die anfänglich angestrebte Ausschüttung beträgt 4,5 Prozent ebenfalls automatisch ansteigen würde. Dafür sorgen die bei Erbbaurechtsverträgen üblicherweise vereinbarten Wertsicherungs-Klauseln. Die ARVBO ERBBAU AG zieht für ihr Portfolio ausschließlich Verträge in Betracht mit Index Anpassung des Erbbauzinses. Die erzielte Verzinsung ist somit eine Realverzinsung, also grundsätzlich unabhängig von der Inflation. betont Cornelius Schnier, Sprecher des Unternehmens: Aufgrund der verschiedenen Sicherheitskomponenten vergleichen einige Investoren die Erbbaurechts-Vereinbarung mit einer Art indexgebundenen Rentenforderung. Selbst Unternehmens-Anleihen schaffen häufig nicht einmal den Werterhalt, wenn man die Realverzinsung betrachtet und besichert sind sie mit nichts als der Bonität der Firma und nicht wie die Erbbau-Investments mit dem Substanzwert der Grundstücke.
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=== So funktioniert das Erbbaurecht (Bild) ===
Vor der Vereinbarung können alle Vertragsparteien profitieren
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=== Über die ARVBO ERBBAU AG: ===
Die ARVBO ERBBAU AG mit Hauptsitz in Hamburg ist bundesweit tätiger Spezialist für Erbbau-Investitionen. Das Unternehmen erwirbt Grundstücke mit Erbbaurechten und entwickelt daraus Anlageprodukte, beispielsweise Fonds für institutionelle Anleger oder Private Placements. Kooperationspartner ist dabei aktuell die Kapitalanlagegesellschaft IntReal, eine 100-prozentige Tochter der Warburg-Henderson KAG. Vor dem Ankauf wird jede Liegenschaft zudem von Immobilien-Sachverständigen geprüft und bewertet, darunter etwa die Bewertungsgesellschaft Rödl & Partner ImmoWert GmbH. Vorstand der ERBBAU AG ist Dr. André Küster Simic. Alle Verantwortlichen verfügen über langjährige Erfahrung im Kapitalanlagebereich sowie bei der Strukturierung und im Management von Fonds.
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Wolfgang Ludwig
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