Geltendmachung der Mehrvergütung nach Erbringung von Mehrleistungen muss ein Nachtragsangebot bis zur Abnahme eingereicht werden
Bauverträge, Regelungen der Bauausführung und den damit verbundenen Leistungsbeschreibungen und der vertraglich geregelte Beschaffenheitsvertrag sollen neben klaren Regeln, Vereinbarungen und mangelfreien Fertigstellung der Immobilie auch zum Frieden zwischen den Vertragspartnern beitragen. Die Berliner Quadra Invest GmbH, geleitet vom Geschäftsführer Herr Norbert Schock, ist ein erfolgreiches kundenorientiertes Berliner Immobilienunternehmen, welches durch Innovation und Kompetenz viele Jahre erfolgreich besteht. Der Gesetzgeber gibt die rechtlichen Rahmenbedingungen vor, damit die Voraussetzungen für ein gutes Miteinander gegeben sind. Zudem werden in regelmäßigen stattfindenden Seminarveranstaltungen und Schulungen die Teilnehmer über die Veränderungen und Regelungen in Bezug auf die Immobilienbranche-Immobilienmarkt-Immobilienrecht informiert.
Bauvertrag und die Erfüllung des Bausolls
Bauverträge können nicht alles regeln. Dazu sind die technischen Fragen rund um das Bauen zu komplex. Zudem können sich während der Bauzeit Probleme zeigen, die eine Veränderung der Bauleistung zur Folge haben. Hierüber kann dann auch Streit entstehen. Folgende Klausel war Gegenstand einer Diskussion vor Gericht:
Kündigt ein Auftragnehmer an, im Falle von Mehrleistungen ein Nachtragsangebot zu übersenden und übersendet er ein solches nicht bis zur Abnahme, so kann daraus gefolgert werden, dass er die von ihm erbrachten Leistungen als vom Bausoll erfasst ansieht.
Das Oberlandesgericht Dresden hat in seinem Urteil vom 31.08.2011 hierzu festgestellt: „Auch bei einem Bauvertrag, der auf einer VOB/A-Ausschreibung beruht, ist das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss bei der durch Auslegung zu ermittelnden Bestimmung des Vertragsinhalts zu berücksichtigen.“
Dieser Fall lag der Entscheidung zu Grunde:
Ein Fensterbauunternehmen hatte Mehrvergütungsansprüche aus einem Bauvertrag geltend gemacht, dem eine öffentliche Ausschreibung nach VOB/A vorausgegangen war. Laut Vertrag schuldete der Unternehmer den Einbau von Fenstern „in vorgesetzter Fassade als Fensterband“. Das Leistungsverzeichnis enthält an keiner Stelle Konkretisierungen zu einem Holzlattenprofil, ohne das die Fenster allerdings nicht in vorgegebener Bauweise errichtet werden können. Bei Erstellung des Angebots lagen dem Fensterbauunternehmer Grundrisse und Ansichten vor, in denen die Ausbildung der Fenster als „vorgehängtes Band“ dargestellt war. Aus den Zeichnungen ergab sich damit, dass für den Verbau der Fenster die Herstellung eines Holzlattenprofils zwingend erforderlich ist. Der Fensterbauunternehmer vermerkt auf seinen, dem AG übersandten Detailplänen, dass im Falle von Mehrleistungen ein Nachtragsangebot übersandt werde. Der Fensterbauunternehmer stellt das Holzlattenprofil her und verlangt vom AG in der Schlussrechnung Mehrvergütung, den das OLG Dresden allerdings ablehnt.
Das Oberlandesgericht greift zur Bestimmung des vertraglichen Bausolls zunächst auf die besonderen Auslegungsgrundsätze zurück, die für VOB/A-Bauverträge zu berücksichtigen sind. Danach ist das Bausolls nach dem objektiven Empfängerhorizont der (potenziellen) Bieter auszulegen. Danach hätte der Fensterbauunternehmer als Fachunternehmer erkennen müssen, dass zur Errichtung der Fenster als Fensterband auch eine entsprechende Befestigung durch ein Holzlattenprofil erforderlich ist.
In der anschließenden Diskussion wurden weitere rechtliche Fragen beantwortet und Erfahrungsberichte ausgetauscht. Die Teilnehmer gingen in dem Wissen auseinander, dass Klarheit durch die Entscheidung des Gesetzgebers getroffen wurde. Geschäftsführer der Quadra Invest Herr Norbert Schock hierzu: „Fälle wie diese kennt jeder Unternehmer aus seiner Praxis, der mit Immobilien und Bauten zu tun hat. Klar ist aber auch, dass weiterhin Handlungs- und Klärungsbedarf besteht, um zur Zufriedenheit und Gerechtigkeit für Bauträger, Unternehmer, Verbraucher und Erwerber zu gelangen. An Verträge sollten sich die Vertragspartner halten und gegebenenfalls zur Kompromisslösung bereit sein ohne vor den Gerichten Entscheidungen finden zu müssen.“
V.i.S.d.P.:
Norbert Schock
Quadra Invest
Das Unternehmen Quadra Invest GmbH mit Sitz in Berlin ist erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Die Quadra Gruppe entwickelt und vertreibt innovative und zielgruppengerechte Immobilien und steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität. Der Erfolg der Quadra Gruppe liegt im Zusammenspiel der Kompetenzen der unterschiedlichen Unternehmensbereiche zur Optimierung der Investments und in der gezielten und umfassenden Betreuung der Kunden, angefangen von der Markt- und Objektanalyse über Planung und Konzeption bis hin zur Vermarktung und zum Management der Immobilie. Weitere Informationen unter www.quadrainvest.de
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