Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Darf ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH Urteil v. 21.03.2007, Az. XII ZR36/05) für den Bereich der Gewerberaummiete bejaht. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, das die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedigt. Zahlt der Mieter nicht, begeht er damit eine erhebliche Vertragsverletzung, die in der Regel auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Der Bundesgerichtshof deutet aber auch an, dass es in Einzelfällen anders sein kann. Ein solcher Fall wäre denkbar, wenn die Kaution zum Beispiel nur sehr gering ist und dem Vermieter ohnehin keine nennenswerte Sicherheit bietet. Doch darauf sollte man sich als Mieter nicht verlassen. In der Regel gilt, wer die Kaution nicht leistet, muss mit einer fristlosen Kündigung und entsprechenden Räumungs- und Schadensersatzansprüchen des Vermieters rechnen.
Praxistipp Mieter: Zahlungsschwierigkeiten? Wenn die Mietsache mangelhaft ist, können Ansprüche auf Mietminderung sowie ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins bestehen. Ansonsten sollte man die Miet- und Kautionszahlungen vorrangig bedienen. Andernfalls droht der Verlust der Räume und damit häufig der Existenzgrundlage. Auch die häufige unpünktliche Mietzahlung kann (nach vorangegangener Abmahnung) einen Grund für eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses darstellen.
Praxistipp Vermieter: Warten Sie mit einer beabsichtigten fristlosen Kündigung nicht zu lange. Gemäß § 314 Abs. 3 BGB muss die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erklärt werden. Kenntnis vom Kündigungsgrund haben Sie in dem Moment in dem die Kautionszahlung gemäß Mietvertrag fällig ist.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
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