Zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens
Für die wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nicht nur die Schriftform gewahrt sein. Das Kündigungsschreiben selbst muss einen bestimmten Inhalt haben.
Schreibt der Vermieter an den Mieter ein kurzes Schreiben, dass dieser den Wohnraum zu einem bestimmten Termin wegen Eigenbedarfs verlassen soll, reicht dies für die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Im Gesetz steht nämlich, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Der Mieter soll nämlich bei Kündigung einschätzen können, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Er soll die Chancen eines Folgeprozesses einschätzen können. Ein unvollständiges Kündigungsschreiben hat für den Vermieter Konsequenzen. In einem nachfolgenden Räumungsprozess kann die Kündigung grundsätzlich nur auf die Gründe aus dem Kündigungsschreiben gestützt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
In der Praxis führt dies dazu, dass alle Argumente für eine Eigenbedarfskündigung bis in die feinsten Verästelungen im Kündigungsschreiben aufgeführt werden. Manch ein Kündigungsschreiben ähnelt durchaus einem anwaltlichen Schriftsatz. Denn zu Recht denkt der Vermieter: Besser ein aufwändiges Kündigungsschreiben, als ein verlorener Prozess. Jetzt besteht aber die Gefahr, dass die Gerichte das Kündigungsschreiben für formell unwirksam erklären, weil der Vermieter darin die Lage „dramatisiert“.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zu erwarten, dass die formellen Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung in Zukunft (wohl) abnehmen werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 70/09). Die Tendenz geht (wohl) zur Entformalisierung. Eines wurde kürzlich auch durch das höchste deutsche Zivilgericht entschieden: Es ist für den Vermieter jetzt höchstrichterlich erlaubt, in einer Eigenbedarfskündigung die eigene Lage zu übertreiben und zu dramatisieren.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Az. VIII ZR 338/09, werden die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung gestärkt. Der BGH bestimmt, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung gern auch dafür verwendet wird, um ein zum Verkauf angebotenes Haus leer zu kündigen.
Fachanwaltstipp Mieter: Die formellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung sind immer noch ein heißes Eisen. Auch wenn hier die Voraussetzungen in Zukunft vielleicht heruntergeschraubt werden: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, lassen Sie das Schreiben von einem Fachmann überprüfen. Die Chancen stehen nach wie vor gut, eine Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen vom Tisch zu bekommen – vor allem, wenn auf Vermieterseite kein Anwalt eingeschaltet ist.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten, ist nach wie vor Vorsicht geboten. Der alte Formalismus sollte besser bis auf Weiteres fortgeführt werden. Sollte die Eigenbedarfskündigung an formellen Mängeln scheitern, verlieren Sie nämlich wertvolle Zeit, da eine spätere – formell wirksame – Eigenbedarfskündigung den Zeitpunkt des Auszugs nur verzögert.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
13.7.2011
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