Welche Fristen gelten hier?
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
In zwei jüngeren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27.1.2010 – XII ZR 22/07 und Urteil vom 17.11.2010, Aktenzeichen: XII ZR 124/09) entschieden, dass im Gewerberaummietrecht die Frist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen ist, wenn die Abrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt, im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar ist.
Daraus folgt, dass der Vermieter grundsätzlich auch für länger zurückliegende Zeiträume noch Betriebskostenabrechnungen stellen kann und der Mieter daraus resultierende Nachforderungsbeträge ausgleichen muss. Im Zuge dieser Entscheidung stellt sich die Frage, welche Fristen für die Abrechnung von Nebenkosten im Gewerbemietrecht nun gelten?
Zunächst einmal ist auf den Mietvertrag abzustellen. Wenn dort eine konkrete Abrechnungsfrist vereinbart ist, gilt diese.
Ist keine Frist vereinbart, muss der Vermieter über die Vorauszahlungen innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen. Die angemessene Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Welche Folgen hat eine verspätete Abrechnung im Gewerbemietrecht?
Eine verspätete Abrechnung führt nicht dazu, dass der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Unterlässt der Vermieter die Abrechnung, kann der Mieter den Vermieter zum einen auf eine Abrechnung in Anspruch nehmen (Klage auf Abrechnungserteilung). Er kann außerdem die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen einstellen.
Fachanwaltstipp Mieter: Überlegen Sie sich, ob Sie den Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung in Anspruch nehmen. Das ist regelmäßig nur dann sinnvoll, wenn Sie ein Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen erwarten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie zu lange mit der Betriebskostenabrechnung warten, können Ansprüche auf Nachzahlung verwirken. Wenn im Mietvertrag eine Frist vereinbart ist, sollten Sie auf jeden Fall diese Frist einhalten. Ist keine Frist vereinbart, sollten Sie die Abrechnung – zumindest wenn Sie eine Nachforderung erwarten – innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vornehmen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
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