Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Tierhaltung: Kann der Vermieter wegen einer vertraglich untersagten Tierhaltung, z.B. Hundehaltung kündigen?
Wie ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung generell untersagt, der Mieter aber das Bedürfnis verspürt, ein Haustier halten zu wollen? Darf der Vermieter wegen Hundehaltung kündigen? Darf der Vermieter wegen einer vom Mieter gehaltenen Katze kündigen? Was ist zu tun, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung zwar erlaubt, der Mieter aber ganz viele seiner geliebten Tiere halten will?
Zunächst kommt es auf die Regelungen im Mietvertrag an. Erlaubt dieser die Tierhaltung, hat der Mieter dennoch bestimmte Grenzen zu beachten. Hält ein Mieter etwa 15 Katzen in seiner Wohnung, die dann auch noch dauernd im Gemeinschaftsgarten herumlaufen, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach vorheriger erfolgloser Abmahnung kündigen oder auf Unterlassung klagen. Für den Kündigungsgrund kommt es darauf an, wie stark die Mitmieter durch die Tierhaltung belastet werden. Nicht jede Belastung stellt aber einen Kündigungsgrund dar. 5-6 Katzen werden wohl erlaubt sein, nicht jedoch wenn die Katzen aus irgendeinem Grund die Mitmieter belasten.
Untersagt der Mietvertrag die Tierhaltung, ist ein Halten von Hunden und größeren Tieren – wie etwa einem Wickelbär – untersagt. Kleintiere dürfen demgegenüber stets – auch bei ausdrücklichem Verbot im Mietvertrag – gehalten werden. Die gängige Formulierung in Mietverträgen, dass das Halten von allen Haustieren unzulässig ist, ist unwirksam. Zu Kleintieren gehören Katzen, Vögel und andere Tiere ähnlicher Größe. Wenn der Mieter allerdings trotz Verbots einen großen Hund hält, ist die Kündigung des Mietverhältnisses nach vorheriger erfolgloser Abmahnung wohl nur dann berechtigt, wenn der Vermieter zuvor auf Unterlassung geklagt hat. Ein Mieter, der trotz verlorener Unterlassungsklage an seinem besten Freund festhält, wird wohl ausziehen müssen.
Bestimmt der Mietvertrag, dass die Haltung eines Tieres von der Zustimmung des Vermieters abhängt, darf der Vermieter diese Zustimmung nur aus sachlichen Gründen verweigern.
Fachanwaltstipp Mieter: Handeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich und verweigert dieser die Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen Dobermann anschaffen und sich stattdessen mit einem Dackel zufrieden geben.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen – etwa eine Kündigung – ergreifen. Unter Umständen ist eine Unterlassungsklage einer Kündigung vorzuziehen. Einige Gerichte sehen die Kündigung wegen unerlaubter Tierhaltung als unwirksam an, weil der Vermieter zunächst mit einer Unterlassungsklage hätte vorgehen sollen. Lassen Sie sich vor Ausspruch einer Kündigung von einem Fachmann beraten.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte
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