Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Eine (fristlose) Kündigung wegen Verweigerung des Zutritts zur Mietsache ist nur dann nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich, wenn der Mieter aufgrund einer Rechtspflicht verpflichtet ist, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen.
Eine Pflicht hierzu kann sich aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dies dort ausdrücklich geregelt ist. Der Mieter kann aber auch aufgrund eines Gerichtsurteils hierzu verpflichtet sein – etwa wenn der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde (so etwa das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 5.8.2009, Aktenzeichen 33 C 4733/08). Das Amtsgericht Frankfurt sah eine fristlose Kündigung als rechtens an, weil der Mieter den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen selbst nach einer Abmahnung nicht erlaubte.
Eine Verpflichtung zur Verschaffung von Zutritt durch den Vermieter kann sich auch aus dem Gesetz ergeben. In einigen Bundesländern ist es seit kurzem in den Landesbauordnungen gesetzlich geregelt, dass Rauchmelder in den Wohnungen eingebaut werden. Sollte dies in dem entsprechenden Bundesland der Fall sein, muss der Mieter den Zutritt erlauben. Eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs ist nach erfolgloser Abmahnung in dem Fall möglich (so das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in einem Urteil vom 13.6.3008, 716c C 89/08).
Manche Amtsgerichte sind der Auffassung, dass der Vermieter ein (grundloses) Zutrittsrecht zu der Wohnung etwa im Abstand von 6 Monaten hat. Andere Amtsgerichte folgen dem nicht und fordern einen konkreten Anlass (etwa eine konkrete Gefährdung der Mietsache).
Sollte der Vermieter die Wohnung verkaufen wollen, muss er gemeinsam mit Kaufinteressenten Zutritt zur Wohnung erhalten. Sollte der Mieter ihm diesen Zutritt beharrlich verwehren, kann dies auch zu einer gegebenenfalls fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 5.10.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 221/09). Der BGH weist in dem Urteil aber auch darauf hin, dass der Vermieter nach Lage des Falles verpflichtet sein kann, in diesen Fällen zunächst eine Duldungsklage gegen den Mieter zu erwirken. Die Grenze wird hier nicht trennscharf zu ziehen sein. Eine Duldungsklage wird aber wohl eher dann vorrangig sein, wenn der Verkauf der Mietsache für den Vermieter nicht dringlich ist und wenn es ihm zum Teil vorzuwerfen ist, dass der Mieter ihm den Zutritt verweigert.
Fachanwaltstipp Mieter: Im Zweifel sollten Sie eher den Zutritt erlauben. In manchen Fällen ist zu empfehlen, sich genauer über Ihre (gesetzlichen) Verpflichtungen zu informieren. Einen Zutritt für Kaufinteressenten müssen Sie nur dann zulassen, wenn dies für alle Beteiligten angemessen ist. Sicherlich müssen Sie nicht wochenlang 3mal in der Woche Führungen durch Ihr Wohnzimmer dulden. Der Vermieter muss vor den Besichtigungen schon eine Auslese der Interessenten treffen, um Sie nicht über Gebühr zu belasten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Bevor Sie eine Kündigung in Erwägung ziehen, sollten Sie eine vertragliche Pflichtverletzung abmahnen. Vorsicht: Im Einzelfall kann eine Duldungsklage geboten sein.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
8.9.2011
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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