Immobilienrecht: Keine Chance für Mehrvergütung?
Die Berliner Immogain GmbH & Co. II KG ist ein anlegeorientiertes Immobilienunternehmen, das sich auf Vermittlung und Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Seminarveranstaltungen finden in den Räumlichkeiten der Immogain, Bahnhofstraße 1 in Berlin unter Leitung von Geschäftsführer Frank Böhme statt. Kompetente Beratung und Marktkenntnis sind unerlässlich für Anleger, Investoren, Interessierte und Mitarbeiter, dieses Thema – Immobilienrecht, keine Chance für Mehrvergütung? – sorgt für Unfrieden und Ärger bei der Umsetzung von Projekten, deshalb sollten alle rechtlichen Fragen im Vorfeld geklärt sein.
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte, von Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte aus Berlin, erläutert die Problemstellung: „Unternehmer kennen das Problem: Der Auftraggeber möchte den Preis deckeln, aber gleichzeitig den Leistungsumfang soweit offen halten, dass der Auftragnehmer im Zweifel mehr zu leisten hat, als ursprünglich vereinbart war. Wie kommt man aus dieser Falle wieder heraus? Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30.06.2011, Aktenzeichen VII ZR 13/10 eröffnet eine Möglichkeit, welche Leitlinien gibt es?“
Folgender Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden: in der funktionalen Leistungsbeschreibung einer Zulageposition für den Abbruch von Estrich ist die Estrichstärke durch den Auftraggeber mit „3cm, geschätzt“ angegeben worden. Als Vergütung war eine Pauschale vereinbart. Der abzubrechende Estrich wies aber eine Stärke von über 4cm auf, so dass der Auftragnehmer Vergütung des anfallenden Mehraufwandes verlangte. Das bedeutet einen Mehraufwand von über 30%!
Frank Böhme hierzu: „Ja, damit muss oft in der Baubranche jongliert werden. Soviel Reserve kann kaum eine Baufirma in der Kalkulation berücksichtigen. Somit werden hier nicht nur die kalkulierten Gewinne aufgezehrt, sondern auch noch Verlust eingefahren. Wirtschaftlich gesehen ist das unmöglich und bietet keine Zukunft für die Baubranche.“ Die Teilnehmer stimmen laut diskutierend mit ein.
Rechtsanwalt Ralf Hornemann von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte, kann die Teilnehmer ein wenig beruhigen: „Das sieht auch der BGH so, steuert aber nicht unmittelbar auf einen Anspruch auf Mehrvergütung zu. Es muss durch Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133 und 157 BGB ermittelt werden, ob eine detaillierte Angabe in einer funktionalen Leistungsbeschreibung die Pauschalierung der Vergütung begrenzt. Dabei kann es zu dem Ergebnis kommen, dass die detaillierte Angabe lediglich die Geschäftsgrundlage des Vertrages beschreibt, wie der BGH sagt. Dies könne, wie im entschiedenen Fall geschehen, insbesondere dann angenommen werden, wenn der Auftragnehmer davon ausgehen durfte, der Auftraggeber habe durch die detaillierten Angaben der die Mengen beeinflussenden Faktoren eine gewisse Gewähr für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage geben wollen.“
Rechtsanwalt Hornemann weiter: „Die Lösung des BGH über die Auslegungsregeln nach den §§ 133,157 BGB bietet die Möglichkeit, die pauschale Vergütungsvereinbarung sodann über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach §313 BGB zu kippen. In diesen Fällen leitet der BGH einen Anspruch auf Vergütung der Mehraufwendungen aus §2 Nr 7 Absatz 1 Satz 2 VOB/B her. Dort heißt es:
„Weicht jedoch die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§313 BGB), so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren.“
Wirken sich die von den irreführenden Angaben des Auftraggebers im Vertrag abweichenden Mengen derart auf die Vergütung aus, dass das finanzielle Gesamtergebnis des Vertrages nicht nur den zu erwartenden Gewinn des Auftragnehmers aufzehrt, sondern auch zu Verlusten führt, wird das Festhalten an der Preisvereinbarung in der Regel nicht mehr zumutbar sein. Im Rahmen der Schutzgemeinschaft aller Bauherren kann auch eine Klage oder einstweilige Verfügung beim Landgericht geprüft werden.“
Gefahr erkannt, Gefahr gebannt?
Rechtsanwalt Ralf Hornemann muss einräumen: „Leider nicht. Der BGH erteilt zwar auch einer starren Risikogrenze von 20%, bis zu der der Unternehmer eben Pech hätte, wenn sich die Mengen ändern, eine Absage. Der Unternehmer wird aber künftig darlegen müssen, dass er bei Änderung mengenrelevanter Detailvorgaben mehr als seine kalkulierten Gewinne opfern müsste. Nicht jeder wird sich dazu in der Lage sehen. Es besteht auch die Gefahr, dass detaillierte Mengenangaben zu einer Geschäftsgrundlage erhoben wurden und über deren Wegfall das Risiko des Unternehmers begrenzt werden kann. Das bedeutet praktisch, dass im Zweifel der Unternehmer auf dem Verlust und den Prozesskosten sitzen bleibt!“
Frank Böhme erläutert seine Sichtweise: „Soweit andere Marktteilnehmer gegen uns vorgehen gilt, dass wir gerichtlich vorgehen: Zitat „Mit dem Beschluss des Landgericht Berlin vom 22.05.2012 (27 O 284/12) wurde im einstweiligen Verfügungsverfahren untersagt, die zuvor auf unserer Seite ausgeführten Erkenntnisse/Sachverhalte in dieser Sache vorläufig zu wiederholen. Wir sind bei den Beteiligten auf der Verkäuferseite nicht beliebt, um dies einmal gelinde auszudrücken. Selbstverständlich müssen und werden wir uns an die Auflagen des Gerichts halten. Wir können unsere Behauptungen beweisen und werden deshalb die IMMOGAIN GmbH & Co. II. KG Berlin in ein Klageverfahren zwingen. Wir möchten hier ausdrücklich klarstellen, dass wir unsere Informationen über die Beteiligten auf der Verkäuferseite grundsätzlich von Betroffenen, sich geschädigt fühlenden Erwerbern/Anlegern erhalten, die uns um Hilfe bitten/gebeten haben. Diesen Bitten kommen wir aufgrund unserer satzungemäßen Aufgaben selbstverständlich nach. Über den Verlauf des Verfahrens werden wir zeitnah berichten und bitten die Leserinnen und Leser unserer Seiten, uns Informationen (auch gerne telefonisch) zukommen zu lassen.“
Fazit:
Es kommt also darauf an, im Vorfeld zu prüfen, wie die funktionale Leistungsbeschreibung und die Vergütungsvereinbarung ausgestaltet sind und welche weiteren Abreden die Auslegungsmöglichkeiten der Gerichte zugunsten des Unternehmers beeinflussen. Hier hilft dann der Spezialist, dort teilen Sie Ihre Erfahrungen mit. Auch wenn Sie positiv sind. Auch darüber kann berichtet werden. Informationen werden selbstverständlich vertraulich behandelt.
V.i.S.d.P.:
Frank Böhme
Geschäftsführer
Wir von der ImmoGain sind Teil einer Unternehmensgruppe mit Sitz in Berlin. Wir sind ein anlegerorientiertes Immobilienunternehmen, das ihre Kernkompetenz in der Vermittlung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern spezialisiert hat. Weitere Informationen zur Firma und dem Firmensitz unter: www.immogain.de
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