Immobilienrecht in der Praxis
Die Berliner Immogain GmbH & Co. II. KG ist ein erfolgreiches und anlegerorientiertes Immobilienunternehmen, dass sich auf Vermittlung und Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Regelmäßige Seminarveranstaltungen finden in den Räumlichkeiten der Immogain, Bahnhofstraße 1 in Berlin unter Leitung von Geschäftsführer Frank Böhme statt. Die Seminarteilnehmer – Geldanleger, Interessenten und Mitarbeiter – wurden durch Herrn Böhme über das Immobilienrecht informiert und die rechtlichen Fragen beantwortete Rechtsanwalt und Fachanwalt Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte aus Berlin. Bestandteil des Immobilienrechtsseminars war unter anderem die rechtliche Vorgabe und Absicherung von Kaufverträgen sowie die Rechtsprechung in Bezug auf „Steuerspar-Immobilien“ oder besser bekannt unter dem Namen „Schrottimmobilien“.
Herr Frank Böhme berichtet von Kunden, die Erfahrung mit dem Erwerb einer sogenannten Steuerspar-Immobilie gemacht haben: „Nach dem Erwerb der Immobilie fühlen sich die Betroffenen nach kürzester Zeit vielfach getäuscht und über die wahren wirtschaftlichen Auswirkungen unzureichend aufgeklärt. Folge ist, dass die als Kapitalanlage erworbene Immobilie sich häufig als reine “Kapitalvernichtungs-Immobilie“ wirtschaftlich für die Erwerber darstellt und darüber hinaus oftmals die eigene wirtschaftliche Lage in große Schieflage gerät.“
Rechtsanwalt Klevenhagen hierzu: „In vielen Fällen können Erwerber sogenannter Steuerspar-Immobilien oder Schrottimmobilien jetzt neue Hoffnung schöpfen. Eine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird immer häufiger auch vor den erstinstanzlichen Landgerichten umgesetzt, in dem die Kaufverträge für unwirksam erklärt werden. Es geht hierbei um sogenannte aufgespaltene Kaufverträge, in denen der Erwerber zunächst ein sogenanntes Kaufvertragsangebot abgibt, welches später von dem Verkäufer der Immobilie angenommen wird. Sind die gesetzten Fristen für eine Annahme zu lang oder lässt sich der Verkäufer mit der Annahme zulange Zeit, kann die Unwirksamkeit der Verträge die Folge sein.“
„Viele Betroffene berichten, dass sie nach dem Erwerb und dem Abschluss der Finanzierung allein gelassen wurden und Rückfragen bei den damaligen Ansprechpartner gar nicht oder nur unzureichend beantwortet werden. So stehen die Betroffenen am Anfang ohne fremde Hilfe da, weil ihnen wichtige Informationen, wie beispielsweise die Höhe des Wohngeldes sowie der erweiterten Nebenkosten und wirtschaftlichen Folgen nach Abschluss der Finanzierung vorenthalten wurden. Jeden Monat müssen hohe Raten an die Bank gezahlt werden, ohne dass diese Raten mit der Höhe der Mieteinnahmen oder versprochenen Steuervorteile vernünftig und wie versprochen gegen gerechnet werden können“, erläutert Herr Böhme weiter die Situation der Betroffenen, folgende Frage ergibt sich dazu: Was können Anleger bzw. Erwerber einer Kapitalanlage-Immobilie unternehmen, um den wirtschaftlichen Schaden abzuwehren?
Rechtsanwalt Klevenhagen: „Erwerber von solchen Kapitalanlage-Immobilien bleibt keine andere Wahl, außer nun einen qualifizierten Rechtsanwalt aufzusuchen, um Ansprüche prüfen zu lassen. Theoretisch bestehen Chancen auf Rückabwicklung, jedoch sind diese nur schwer durchsetzbar, da die Frage der Falschberatung erst im Rahmen einer umfangreichen Beweisaufnahme geklärt werden kann. Auch für die Frage, ob die Immobilie viel zu teuer war, also eine sogenannte “sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung“ vorliegt, dafür müssen teure Gutachten erstellt werden. Das war die Realität bis jetzt, aber eine Erleichterung könnte ab jetzt eine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bringen (Entscheidung vom 11.06.2010, AZ. V ZR 85/09, bestätigt durch die Entscheidung vom 05.05.2011, AZ. VII ZR 181/10). Entsprechend dieser Rechtsprechung müssen auch Fristen, binnen derer ein sogenanntes Kaufvertragsangebot angenommen werden kann, beschränkt werden. Wenn dies nicht der Fall ist, sind solche Kaufverträge zum Vorteil der Opfer nichtig mit der Folge, dass der Kauf der Immobilie rückabgewickelt werden kann.“
„Was bedeutet dies nun für den Anleger konkret?“ fragt Herr Böhme weiter.
Rechtsanwalt Klevenhagen hierzu: „Für den Anleger bzw. dem Käufer bedeutet das, dass nach dem Urteil vom Bundesgerichtshof Käufer, die ein verbindliches Kaufangebot beim Notartermin unterschrieben haben, nicht mehr als vier Wochen daran gebunden sind. Daraus ergibt sich die weitere Konsequenz, wenn der Verkäufer der Immobilie das Kaufvertragsangebot später als vier Wochen annimmt oder wenn die Bindungsfrist zu lang ist, dann ist das vom Käufer angegebene Kaufangebot nicht mehr gültig, selbst wenn der Kaufpreis schon durch den Käufer gezahlt wurde. Eine solche verspätete Annahme des Immobilien-Verkäufers gilt hier juristisch als neues Verkaufsangebot, dass der Erwerber wiederum nach Ablauf der vier Wochen nicht mehr annehmen muss. Der BGH stellt nunmehr fest, dass solche Verträge nichtig sind.
Diese Rechtsprechung wird jetzt zunehmend von den Gerichten bestätigt, die erstinstanzlich für sogenannte Rückabwicklungsfälle bei Schrottimmobilien zuständig sind. So hat das Landgericht Berlin in diversen Fällen Bauträger zur Rückabwicklung verurteilt und den Käufern zusätzlich Schadensersatz für die erlittenen Verluste zugesprochen.“
„Die Rechtsprechung bewegt sich mit kleinen Schritten den Betrügern das Handwerk zu legen und dem Betrug einen Riegel davor zu schieben, aber es gibt Bewegung. Welche Vorteile hat der Käufer nun?“ fragt Herr Frank Böhme.
Rechtsanwalt Klevenhagen: „Vorteil der neuen Rechtsprechung für den Käufer bestehen darin, dass umfangreiche Beweisaufnahmen mit Vernehmung aller Beteiligten sowie die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Wertes der erworbenen Immobilie gegebenenfalls vermieden werden können. Da die Dauer eines Verfahrens vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten mehrere Jahre betragen, kann insoweit auf solchen Vertrags-Formfehler basierende Urteile eine Erleichterung, da diese in der Regel schneller sind, durch die Gerichte erfolgten. Die Umsetzung der höchst richterlichen Rechtsprechung bei den Landgerichten stellt einen neuen Meilenstein bei der Entschädigung von Immobilienkäufern dar.“
„Erfolge gegen verschiedenste Verkäuferfirmen vor Gericht zeigen, dass es sich für geschädigt fühlende Erwerber lohnen kann, gegen einen vermeintlich stärkeren Gegner vorzugehen. Allerdings ist jeder Einzelfall gründlich zu prüfen, da sich immer Besonderheiten ergeben, die vor Gericht entscheidet sein können.“, meint Rechtsanwalt Klevenhagen, der mit seinem Team von der Kanzlei Dr. Schulte & Partner Rechtsanwälte in Berlin bereits eine Vielzahl von Verfahren gegen verschiedenste Bauträger siegreich zu Gunsten der Opfern und ihrer Familien abschließen konnten.
Herr Frank Böhme bedankte sich bei Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen für die hilfreichen rechtlichen Ausführungen zum Immobilienrecht und beendete das Immobilienrechtsseminar mit folgendem Fazit:
„Leider gibt es in der Immobilienbranche immer wieder schwarze Schafe. Die Immogain GmbH & Co. II. KG geht mit fachlicher Kompetenz und kundenorientiertem Handeln an jede neue berufliche Herausforderung heran, denn ein harmonisches Miteinander führt auch zum Erfolg und wirkt vorbeugend vor, Rechtsstreite rund um das Immobilienrecht zu vermeiden. Ein Patentrezept zum Schutz von Anlegern gibt es zwar ist aber nicht besonders wirtschaftsfördernd und lautet: Die Kapitalanlage wird wie zu Großmutters Zeiten im Strumpf unter der Matratze angelegt und somit ist kein Betrug möglich. Nachteil: Man kann nur aus Angst vor Dieben das Haus nicht mehr verlassen!“
V.i.S.d.P.:
Herr Frank Böhme
Geschäftsführer
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Die Immogain GmbH & Co KG ist Teil einer Unternehmensgruppe mit dem Sitz in Berlin. Die ImmoGain beschäftigt sich mit den Ankauf, Haltung sowie Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Die Immogain kauft diese von institutionellen sowie privaten Immobilienbesitzern.
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