Büroobjekte an B-Standorten sind für Geschlossene Fonds im Schnitt 1,8 Jahresmieten günstiger. Allerdings sind in der Regel nur kleinere Fondsvolumina in B-Städten realisierbar, wie eine Untersuchung von Scope zeigt.

Alle Investoren wollen Core-Objekte. Die Immobilienmärkte der A-Städte sind jedoch zum Teil überhitzt. Die Renditen für vollvermietete Objekte in guten Lagen haben Tiefstände erreicht. Eine Alternative sind B-Städte. Scope hat die Einkaufsfaktoren von deutschen Büroobjekten, die seit Anfang 2011 von Geschlossenen Fonds erworben wurden, untersucht. Das Ergebnis: Die Fonds bezahlen in A-Städten durchschnittlich 1,8 Jahresmieten mehr. Während die Emissionshäuser an den sechs deutschen Top-Standorten das 16,8fache der Jahresmiete aufwenden mussten, bezahlten sie an den B-Standorten im Schnitt nur das 15fache. Die Einkaufsrenditen liegen in der Provinz damit um 0,73 Prozentpunkte höher.

Allerdings existiert ein signifikanter Unterschied zwischen den Fonds, die an A- oder B-Standorten investieren. Die Fonds mit Büroobjekten in den Big Six sind deutlich größer. Das durchschnittliche Eigenkapital dieser Fondsgruppe liegt bei rund 110 Millionen Euro, während es bei den Fonds mit Objekten in B-Städten nur rund 17 Millionen Euro beträgt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Angebot großvolumiger Objekte an B-Standorten viel geringer ist als an den Top-Standorten.

Die kleineren Fondsvolumina der B-Standorte-Fonds führen jedoch zu einer verhältnismäßig höheren Belastung der Fonds durch laufende Fondskosten. Daher schneiden sie – trotz besserer Einkaufsrendite – bei der von Scope im Rahmen das Ratings ermittelten Fondsgesamtrendite nicht besser ab als die Fonds, die an den Top-Standorten investieren. Die Scope-Mid-Case-Rendite (nach Steuern) der betrachteten B-Städte-Fonds liegt bei 4,36 Prozent. Für Fonds, die an A-Standorten investierten, hat Scope eine Mid-Case-Rendite von durchschnittlich 4,43 Prozent ermittelt.

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