Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Ist ein Investment in Immobilien aktuell noch sinnvoll oder zeigen sich erste Blasenerscheinungen?
Es ist richtig, dass die Preise in den letzten zwei Jahren stark gestiegen sind, teilweise je nach Region um bis zu 20 %. Beispielsweise muss man in Nürnberg beim Kauf eines mittleren Einfamilienhauses im Jahr 2013 gut 14 % mehr zahlen als im Jahr 2011 der Fall.
Betrachtet man die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt seit 2003, dann stellt man fest, dass der Preisanstieg für den Bundesdurchschnitt von 2003 bis 2011 bei gerade mal 10,5 % liegt. Für die letzte Dekade macht das eine jährliche Preissteigerung von 2,5 %, was in etwa auch der jährlichen Inflationsrate entspricht. So dass man aus dieser Sicht noch nicht von einer Blase am Immobilienmarkt sprechen kann, sondern in den letzten beiden Jahren lediglich eine Angleichung an die übliche Preissteigerung statt gefunden hat. Außerdem hat sich mit den Preisen für die Immobilien auch der Mietpreis in ähnlicher Weise erhöht, so dass schon noch von „fairen“ Preisen gesprochen werden kann.
Bei der Preisbestimmung von Immobilien für Kapitalanleger wird häufig das Ertragswertverfahren herangezogen, so dass folgerichtig steigende Mieten auch einen steigenden Immobilienpreis bewirken. Ein weiteres Argument, welches gegen eine Blase spricht, ist, dass in Deutschland das Verhältnis von zu zahlender Miete am Nettoeinkommen im internationalen Vergleich sehr niedrig ist und selbst durch die zu erwartenden Mietsteigerung keine große Beeinflussung des Konsumverhaltens der Deutschen vorher zu sehen ist.
Laut des Statistischen Bundesamtes sind die finanziellen Belastungen bei der beschäftigten Bevölkerung in Gesamtdeutschland durch die Kaltmiete seit 2002 auf konstantem Niveau um die 20,5 % des Haushaltsnettoeinkommens. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) festgestellt hat, ist damit die Wohnkostenbelastung in den deutschen Metropolen deutlich geringer als jene in Paris, Rom oder London. Das IW hat die Wohnkosten für Ein-Personenhaushalte in einem Ein-Zimmer-Apartment verglichen: In München lag die Wohnkostenbelastung hier bei 25 %, in Berlin bei 21 %. In Paris erreicht der Mietaufwand dagegen schon 35 % des Einkommens, in London 40 %, in Rom 49 % und in New York 43 %.
Wie immer bei Immobilien ist natürlich die Lage von entscheidender Bedeutung. Gerade in den Städten wird der Wohnraum immer knapper und es ist auch in den nächsten Jahren immer noch mit einem Bevölkerungswachstum in den städtischen Gebieten zu rechnen. Die Tendenz der einst vorhandenen Stadtflucht ist mittlerweile auch gestoppt und es gibt immer mehr Leute die es vom Land wieder in die Städte zieht, was aufgrund der immer stärker gestiegenen Kosten für Mobilität (Benzin, Nahverkehr, Auto) nachvollziehbar ist. Hier wird in den nächsten Jahren wohl keine Umkehr zu erwarten sein, so dass sich eher ein Phänomen der Landflucht ergeben wird. Dies hat dann zur Folge, dass der Wohnraum immer knapper wird und folgerichtig die Preise aufgrund der enormen Nachfrage weiter anziehen werden.
Ein weiteres Argument welches immer noch für den Kauf einer Immobilie spricht, sind die im Moment historisch niedrigen Kosten für eine Baufinanzierung. Mit mittlerem Eigenkapitaleinsatz erhält man über eine Laufzeit von 15 Jahren ein Hypothekendarlehen bereits mit einem Zins von um die 2,5 %, was gerade mal der Inflationsrate entspricht. Wenn man seinen Eigenkapitaleinsatz dann erhöht, sind durchaus Zinsen von 2 % oder sogar darunter darstellbar.
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