Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu häufigen Irrtümern beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrages (Form, Ehegatten/Lebenspartner/Wohngemeinschaft, Übergabeprotokoll, Befristung)
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
1. Irrtum: Der Wohnungsmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Zieht der Mieter in die Wohnung ein und überweist dem Vermieter die monatlichen Mietzahlungen mehrmals, ohne dass der Vermieter hier ausdrücklich widerspricht, ist in der Regel ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen. Ein solcher Mietvertrag ist für den Mieter häufig günstiger, da in solchen Fällen die gesetzlichen Regelungen gelten. Diese sind mieterfreundlich.
Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie einige Zeit in der Wohnung wohnen und die Miete überwiesen haben, ohne dass der Vermieter dem widersprochen hat: Unterzeichnen Sie keinen schriftlichen Mietvertrag, ohne vorherige rechtliche Beratung. Sie könnten Ihre gute Rechtsposition verschlechtern.
Fachanwaltstipp Vermieter: Grundsätzlich keine Schlüssel an den Mieter übergeben, bevor nicht ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet wurde.
2. Irrtum: Es ist für die Mieter vorteilhaft, wenn beide Ehegatten bzw. beide Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft im Mietvertrag stehen.
Das ist nur für den Vermieter vorteilhaft. Für den Mieter ist diese Verfahrensweise eher ungünstig. Bei späterer Trennung haften beide Partner voll für die Forderungen aus dem Mietvertrag. Zieht ein Partner aus der Wohnung aus, kann der andere den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Nur beide Mieter gemeinsam können wirksam kündigen. Also muss der verbleibende Mieter den ausziehenden Mitbewohner, von dem er häufig nicht einmal die Anschrift weiß, zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Hier geht viel Zeit verloren und Geld.
Bei Streitigkeiten im Mietverhältnis hat man zudem den nicht im Vertrag aufgeführten Mitbewohner als Zeugen, z.B. für Mängel, fehlende Treppenhausreinigung, o. ä., zur Verfügung. Steht der Partner im Mietvertrag, scheidet es als Zeuge aus.
Fachanwaltstipp Mieter: Nur eine Person als Mieter eintragen. Diese hat zwar dann im Streitfall die besseren Karten, in der Wohnung weiter wohnen zu dürfen, der andere wiederum hat dafür den Vorteil der fehlenden Verantwortung. Solange beide tatsächlich in der Wohnung wohnen, kann der eine vom anderen immer den Ausgleich der hälftigen Kosten verlangen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Versuchen Sie zu erreichen, dass beide Partner Mieter werden. Das Risiko, im Streitfall auf Kosten sitzen zu bleiben, weil diese bei einem Partner nicht einzutreiben sind, ist deutlich geringer.
3. Irrtum: Ein Übergabeprotokoll ist nur bei Auszug aus der Wohnung sinnvoll.
Ein Übergabeprotokoll ist auch beim Einzug wichtig. Häufig sind bereits beim Einzug in der Wohnung Mängel vorhanden. Später kommt es dann zum Streit, ob diese Mängel beim Einzug tatsächlich schon vorhanden waren, oder erst später entstanden sind.
Fachanwaltstipp für Mieter und Vermieter: Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem sämtliche in der Wohnung vorhandene Schäden und Mängel genau beschrieben werden und lassen Sie dieses jeweils von der Gegenseite unterschreiben. Nehmen Sie darin auch die entsprechenden Zählerstände (Wasser, Strom, Gas) auf.
4. Irrtum: Man kann einen Wohnungsmietvertrag unproblematisch auch für eine bestimmte Zeit wirksam abschließen.
Das stimmt so grundsätzlich nicht. Ein Mietvertrag kann nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn
– der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich oder bestimmte Angehörige nutzen will,
– er beabsichtigt, die Räume nach Ablauf der Frist zu beseitigen oder wesentlich zu verändern und dies durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Befristungszeitraum hinaus wesentlich erschwert wird,
– er die Mieträume an einen zu Dienstleistungen Verpflichteten vermieten will.
Die Gründe müssen zum einen wirklich vorliegen und zum anderen auch im Mietvertrag angegeben sein.
Fachanwaltstipp Mieter: Befristete Mietverhältnisse sind für den Mieter in der Regel ungünstig, da unbefristete Mietverträge – von Ausnahmen abgesehen – mit einer 3-Monats-Frist beendet werden können. Wenn allerdings der Grund für die Befristung nur vorgeschoben scheint, kann man ruhig unterzeichnen: Die Befristung ist dann unwirksam, der Mietvertrag unbefristet.
Fachanwaltstipp Vermieter: Bei der Formulierung des Befristungsgrundes im Mietvertrag ist große Sorgfalt geboten. Anderenfalls müssen Sie damit rechnen, dass die Befristung unwirksam ist und Sie für eine Beendigung auf die ansonsten zulässigen Gründe (Eigenbedarf etc.) angewiesen sind.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
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