Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Frage der Haftung für Schäden, die in der Wohnung durch Rauch eines nahen Brandes verursacht werden.
In Berlin brennt es derzeit des Öfteren. In Friedrichshain brannte am 27.7.2011 eine Lok am Ostbahnhof aus. Auf YouTube sind Videos vom Brand zu sehen. Riesige Rauchschwaden stiegen über Berlin. Eine Serie von brennenden Autos beschäftigt derzeit die Berliner auch noch. In Lichtenrade brannte in der Nacht vom 27./28.7.2011 ein Auto in einem Carport auf dem Grundstück des Autobesitzers ab. Fast zeitgleich brannte in Schöneberg ein Mercedes auf offener Straße aus. Im Mai 2011 brannte es am Ostkreuz. Am 24.5.2011 brannte ein kompletter Dachstuhl einer Wohnanlage in Berlin-Mariendorf aus. Auch dort stiegen große Rauchwolken über die Landschaft.
Rauch kann schwere Schäden verursachen. Manch ein Mieter, der abends nach Hause kommt, kommt in eine rauchverseuchte Wohnung. Sollte sich der Rauchgeruch in den Möbeln und den Kleidern festgesetzt haben, können diese – wenn überhaupt – nur durch eine Spezialreinigung gerettet werden. Oft muss die gesamte Wohnung wegen Rußablagerungen gereinigt werden. Das verursacht zum Teil erhebliche Kosten. Manch eine Hausfassade muss neu gestrichen werden.
Wer könnte haften? Der Vermieter des durch den Ruß geschädigten Mieters haftet in der Regel nicht. Er ist nicht dafür verantwortlich, dass woanders ein Feuer ausbricht. Die Rechtsprechung wendet eine Anspruchsgrundlage aus dem Nachbarrecht für diese Fälle an. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1.2.2008, Aktenzeichen: V ZR 47/07, haftet der Nutzer des Grundstücks, von dem die Rauchentwicklung ausgeht, für Rußschäden und Rauchschäden an Nachbarhäusern oder in Nachbarwohnungen. Das kann, muss aber nicht der Eigentümer des brennenden Hauses oder Grundstücks, auf dem der Brandherd gelegen ist, sein. Falls der Brand durch eine schadhafte Elektroanlage verursacht wurde, haftet regelmäßig der Eigentümer des Hauses. Falls ein Mieter seinen Herd falsch bedient und einen Großbrand verursacht, kann dies dem Eigentümer nicht zugerechnet werden. Dann haftet grundsätzlich der Mieter. Im Fall des brennenden Autos im Carport des Einfamilienhauses hängt ein Anspruch gegen die Eigentümer des Grundstücks von der Brandursache ab. Bei Brandstiftung durch Dritte wird er wohl zu verneinen sein; seinen Schaden wird der Nachbar dann wohl nicht ersetzt bekommen: Der Brandstifter wird regelmäßig über alle Berge sein. Sollte ein Brand im Auto ausgebrochen sein, weil der Eigentümer die Elektrik des Fahrzeugs nicht gewartet hat, kann ein Anspruch gegeben sein.
Im Fall des Brandes am Ostbahnhof käme es für die Frage, ob ein nachbarrechtlicher Anspruch durchgreift, darauf an, wer für den Brand der Lok verantwortlich ist (Wartungsfehler, menschliches Versagen, keine Wartung etc). Eine Haftung aufgrund der Halterhaftung für Eisenbahnen (ähnlich der Haftung des Halters eines Kraftfahrzeugs) wäre ebenfalls denkbar.
Fachanwaltstipp Mieter/Eigentümer: Sollte Rauch oder Ruß in Ihrer Wohnung oder an Ihrem Haus Schäden hinterlassen haben, ist unter Umständen ein Anspruch gegen den Nutzer des Nachbargrundstücks denkbar.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
28.7.2011
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