Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollte sie auch im Wohnraummietrecht beachtet werden.
Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Der Mieter, der im Prozess einen Gutachter vorfinanziert und die Schimmelart und Sporenkonzentration präzise nachweist, hat vor Gericht gute Karten. Wenn die Belastung extrem hoch ist und dies zu Gesundheitsbeeinträchtigungen der Mieter führt, ist eine Minderung von 100 % wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung möglich (so etwa das Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007, Az.: 203 C 607/06).
Gewarnt werden muss auch davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.
Fachanwaltstipp Mieter: In jedem Fall müssen Sie den Vermieter nachweislich über den Schimmelbefall so schnell wie möglich in Kenntnis setzen. Neben der Mietminderung ist es grundsätzlich auch möglich, wegen Schimmelbefalls fristlos zu kündigen. Aber Vorsicht! Sollte die Kündigung unwirksam sein, riskieren Sie mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass Sie später Miete nachzahlen müssen, obwohl Sie die Wohnung gar nicht mehr genutzt haben.
Fachanwaltstipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzung des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten für eine Ersatzwohnung bestehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte
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