Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) bestätigt, dass im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist.
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird.
Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 BGB maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen auf Betriebskosten) betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann die Mietsicherheit also deutlich höher wirksam vereinbart werden. Das Brandenburgische Oberlandesgericht entschied am 4.9.2006 (Aktenzeichen: 3 U 78/06), dass eine Kaution von 7 Monatsmieten für ein Gewerbemietverhältnis wirksam vereinbart werden kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Auch in Hinblick auf die Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte dürften jedenfalls bei langfristigen Mietverhältnissen Mietsicherheiten in Höhe des Fünf- bis Siebenfachen der monatlich zu zahlenden Miete auch als Allgemeine Geschäftsbedingung zulässig sein. Um zu überprüfen, ob eine Mietsicherheit der Höhe nach noch zulässig vereinbart werden kann, muss man das mögliche Risiko (Mietzinsausfall, entstehender Schaden beim Ausfall möglicher Rückbauverpflichtungen etc.) gegen die zu vereinbarende Höhe der Mietsicherheit ins Verhältnis setzen. Wenn keine Übersicherung erfolgt, dürfte die entsprechende Vereinbarung wirksam sein. Es ist natürlich eine ganz andere Frage, ob in den Verhandlungen mit dem Mieter derart hohe Mietsicherheiten überhaupt durchsetzbar sind.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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