Wie so oft steht der Verbraucherschutz im Zentrum der 2014 verabschiedeten EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge. Verbraucher, die sich um Immobilienkreditverträge bemühen, sollen „dies in der Gewissheit tun können, dass die Institutionen, mit denen sie zu tun haben, professionell und verantwortungsvoll agieren“ formuliert das Europäische Parlament und der Rat in der Richtlinie 2014/17/EU. Die Richtlinie soll Hindernisse im Binnenmarkt für Wohnimmobilienkreditverträge beseitigen und Grundsätze für verlässliche Kreditvergabestandards durchsetzen. Vor allem die Qualität der Beratung von Kreditgebern innerhalb der Europäischen Union soll vereinheitlicht und verbessert werden.
Veränderungen für die Kreditgeber im Überblick
Alle Mitgliedstaaten der EU haben zwei Jahre Zeit, die Richtlinie umzusetzen. Laut Plänen der Bundesregierung soll die neue Richtlinie ab Anfang 2016 flächendeckend in Deutschland gelten und wird bis dahin schrittweise eingeführt.
In Deutschland muss die Vereinbarkeit mit aktuell geltenden Gesetzen geprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Die Richtlinie sieht auch vor, dass Vermittler von Immobilienkrediten für Wohnzwecke in Zukunft eine Erlaubnis zur Kreditvergabe erwerben und sich in ein Register eintragen müssen. Konkret müssen also Zertifizierungskurse und ein Verzeichnis zugelassener Vermittler entwickelt werden.
Weiterhin müssen Vermittler den Nachweis erbringen, zuverlässig und sachkundig zu sein, eine Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden abgeschlossen haben und umfangreiche Informations- und Dokumentationspflichten erfüllen. Auch erhält der Kunde ein standardisiertes Informationsblatt.
Mehr Bürokratie und unklare Umsetzung
Vor allem die Dokumentationspflichten stoßen auf Kritik – nicht nur bei den Vermittlern, sondern auch bei den Verbrauchern. Eine Umfrage der Unternehmensberatung Cofinpro im Dezember 2014 ergab, dass 58 Prozent der Befragten davon ausgehen, dass zusätzliche Dokumentationspflichten nicht zu einer Verbesserung der Beratung führen werden.
Diese Skepsis liegt auch daran, dass die genaue Umsetzung der Richtlinien noch nicht feststeht. Die Branche befürchtet, dass die Kreditvergabe weiter bürokratisiert und letztlich die Kreditvergabe erschwert wird.
Für die Anlageberatung mit Wertpapiergeschäften gilt bereits seit Januar 2010, dass der Vermittler ein schriftliches Protokoll anfertigen muss. Studien der der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht kritisierten die Durchführung der Protokollierungen schon kurz nach der Einführung. Die Banken verwendeten häufig vorformulierte Textbausteine und ließen sich das Protokoll von Anbieter und Kunde unterzeichnen. Die Protokolle würden zur rechtlichen Absicherung der Berater instrumentalisiert und führen damit eher zu einer Verschlechterung der Position des Verbrauchers.
Ausblick auf Entwicklung am Markt zur Kreditvergabe von Wohnimmobilien
Die Auswirkungen auf die Immobilienkreditvergabe sind ungewiss. Die seriöse Feststellung der Eignung und des Fachwissens eines Kreditvermittlers, ist grundsätzlich zu begrüßen und führt letztlich zu einer Marktbereinigung. Beratungsprotokolle für jedes Gespräch, werden die Qualität von Vermittlungsgesprächen allerdings nicht erhöhen, sondern bestenfalls dokumentieren. In einigen Fällen könnten vorformulierte Textbausteine, wie sie bereits in der Anlageberatung eingesetzt werden, den Abschluss eines Vertrages verhindern. Dort verwendete, rechtskonforme Formulierungen sind oft umständlich und schwer verständlich für den Kreditnehmer. Mit der Protokollierung geht auch der Charakter eines unverbindlichen Informations-Gesprächs verloren, der für den Vertrauensaufbau bei der Anlage einer größeren Geldsumme in eine Wohnimmobilie dringend erforderlich ist.
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