Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Bei Mietvertragsbeginn muss der Mieter, falls vertraglich vereinbart, eine Kaution von maximal 3 kalten Monatsmieten als Mietsicherheit leisten. Die Mietsicherheit kann der Mieter in 3 Monatraten zahlen. Bislang gilt, dass eine fristlose Kündigung wegen eines Verzugs des Mieters mit diesen Kautionsraten im Wohnraummietrecht (anders als im Gewerberaummietrecht) nicht möglich war.
Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Verzugs von zwei Kautionsraten (sollte dies 2 Monatsmieten entsprechen) möglich sein wird. Derzeit gilt noch, dass der Vermieter nicht wegen eines Verzuges von Kautionsraten fristlos kündigen kann. Nur der Verzug von Mieten erlaubt es ihm nach geltendem Gesetz, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die geplante Mietrechtsnovelle bedeutet eine deutliche Erweiterung der Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter. Eine Abmahnung wird nach dem Entwurf nicht erforderlich sein.
Gerade für Mieter mit wenig wohlhabendem Hintergrund, die in der Anfangsphase eines Mietverhältnisses mit einer Vielzahl von Kosten belastet sind, bedeutet dies ein zusätzliches Risiko der frühzeitigen Beendigung ihres Mietverhältnisses. Das Gesetz hat insofern für einen Ausgleich gesorgt, als dass der Mieter die fristlose Kündigung durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung unverzüglich nach der Kündigung noch kippen kann.
Fachanwaltstipp Mieter: Durch Stellung einer Mietbürgschaft wird dieses Problem umgangen. Bei Einzahlung einer Barkaution müssen Sie die Raten rechtzeitig zahlen, um nicht den Rauswurf aus der Wohnung zu riskieren. Um einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs der Kaution zu entgehen, müssen Sie wenigstens die zweite Kautionsrate zahlen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Einen Mieter, der Ihnen nur die erste Kautionsrate überweist, können Sie bereits nach Verzug der letzten Rate fristlos kündigen. Sollten Sie sich in der Zahlungswilligkeit und -fähigkeit eines Mieters getäuscht haben, müssen Sie nicht erst auf einen Zahlungsverzug der Mieten warten. Bislang ist unklar, wann der Entwurf gesetzeskrft erlangen soll; beobachten Sie die Entwicklung der Gesetzgebung. Erfahrungsgemäß könnte der Entwurf noch im Lauf des Jahres 2011 in Kraft treten.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
22.08.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
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-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
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-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
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-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
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