Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Mehrere Mieter eines Mietobjekts haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner.
Der Vermieter kann sich aussuchen, wen er auf Mietforderungen in Anspruch nimmt.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 16.12.2009, XII ZR 146/07) wurde noch einmal klargestellt, dass ein Gläubiger grundsätzlich frei wählen kann, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will. Eine Ausnahme hiervon besteht nur in engen Grenzen, wenn das Vorgehen als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. . Hierfür gelten hohe Hürden. Der Vermieter muss da schon die Absicht verfolgen, den Mieter, an den er sich wendet, mit seiner Forderung schaden zu wollen.
Beispielsfall: Mieter A und B eines Mietobjekts zahlten jeweils die Hälfte der Miete an den Vermieter. A zahlte regelmäßig, B zahlte ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr. Der Vermieter nahm beide Mieter als Gesamtschuldner auf die volle rückständige Summe in Anspruch, obwohl Mieter A regelmäßig gezahlt hatte und nichts davon wusste, dass B seine Zahlungen seit langem nicht mehr leistete. A meinte, der Vermieter hätte ihn zumindest auf das Ausbleiben der Zahlungen hinweisen müssen. Der BGH sah das anders. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Zahlung des anderen Mieters ausbleibt. Der Mieter muss sich selbst darum kümmern, ob sein Partner regelmäßig zahlt.
Fachanwaltstipp Mieter: Überlegen Sie gut, mit wem Sie gemeinsam ein Mietverhältnis eingehen. Kann Ihr Mitmieter den Mietzins nicht erbringen, haften Sie gegenüber dem Vermieter in voller Höhe. Sie können sich Ihren Anteil zwar vom Mitmieter wiederholen. Wenn der Mitmieter insolvent ist, bleiben Sie aber auf Ihren Forderungen sitzen.
Ein weiteres Problem: Bei späterer Trennung haften beide Partner voll für die Forderungen aus dem Mietvertrag. Zieht ein Partner aus der Wohnung aus, kann der andere den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Nur beide Mieter gemeinsam können wirksam kündigen. Also muss der verbleibende Mieter den ausziehenden Mitbewohner, von dem er häufig nicht einmal die Anschrift weiß, zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Hier geht viel Zeit verloren und Geld.
Bei Streitigkeiten im Mietverhältnis hat man zudem den nicht im Vertrag aufgeführten Mitbewohner als Zeugen, z.B. für Mängel, fehlende Treppenhausreinigung, o. ä., zur Verfügung. Steht der Partner im Mietvertrag, scheidet er als Zeuge aus.
Fachanwaltstipp Mieter: Nur eine Person als Mieter eintragen. Diese hat zwar dann im Streitfall die besseren Karten, in der Wohnung weiter wohnen zu dürfen, der andere wiederum hat dafür den Vorteil der fehlenden Verantwortung. Solange beide tatsächlich in der Wohnung wohnen, kann der eine vom anderen immer den Ausgleich der hälftigen Kosten verlangen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Versuchen Sie zu erreichen, dass beide Partner Mieter werden. Das Risiko, im Streitfall auf Kosten sitzen zu bleiben, weil diese bei einem Partner nicht einzutreiben sind, ist deutlich geringer.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
08.07.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
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-Kautionsrückforderung
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-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
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-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
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-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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