Baufi24 gibt einen Überblick zu den üblichen Nebenkosten
Anhand des Effektivzinses können Darlehensinteressenten die Angebote verschiedener Kreditinstitute vergleichen. Dieser enthält – gemäß Preisangabenverordnung – neben dem Sollzins für das Immobiliendarlehen weitere Preisbestandteile wie die Zinsbindungszeit, den Tilgungssatz, Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen usw. Doch erheben Darlehensgeber darüber hinaus weitere Gebühren, welche die Baufinanzierung verteuern und bei einem Zinsvergleich berücksichtigt werden müssen.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Kredit von der Bank bereits zugesagt ist, der Kreditnehmer die Summer aber innerhalb einer bestimmten Frist nicht vollständig in Anspruch nimmt. Dies ist vor allem beim Bauen der Fall, da Bauherren die Arbeiten in der Regel nach dem Baufortschritt bezahlen. Insofern sind diese Kosten dann kaum zu vermeiden. Bereitstellungszinsen betragen häufig 0,25 Prozent und fallen nach einer bestimmten Anzahl verstrichener Monate auf den nach der Darlehenszusage nicht abgerufen Darlehensteil an. Manche Banken verlangen Bereitstellungszinsen beispielweise bereits nach zwei Monaten, andere erheben ihn erst nach sieben oder neun Monaten.
Durch Bereitstellungskosten können Zusatzkosten in einer nicht unerheblichen Höhe entstehen. Muss der Kunde auf einen Darlehensbetrag von beispielsweise 100.000 Euro für vier Monate 0,25 Prozent zahlen, ergibt sich daraus die Summe von 1.000 Euro. Kreditinteressenten sollten versuchen, mit der Bank eine längere Frist oder einen geringeren Zinnsatz auszuhandeln.
Teilzahlungsaufschläge
Manche Banken verlangen für die Praxis, das Immobiliendarlehen in mehreren Teilen auszuzahlen auch zusätzlich Gebühren oder Zinsaufschläge – sogenannte Teilauszahlungsaufschläge. Bis zur vollständigen Auszahlung muss der Kreditnehmer einen erhöhten Nominalzins auf den bereits erhaltenen Teilbetrag bezahlen. Die Höhe der Kosten hängt dann ebenfalls davon ab, wie schnell der Bau voranschreitet und wie lange die Zeitspanne umfasst, ab der die Bank die Zusatzzinsen berechnet.
Kontoführungsgebühren
Für jedes abgeschlossene Immobiliendarlehen haben Kreditinstitute bislang ein Darlehenskonto eingerichtet und dafür eine zusätzliche Kontoführungsgebühr verlangt. Zu Unrecht – wie der Bundesgerichtshof (BGH) im Sommer dieses Jahres entschied (Az.: XI ZR 388/10). Die Kontoführung erfolge zu eigenen Abrechnungszwecken der Bank und dürfe deshalb nicht mit einem besonderen Entgelt versehen werden. Der Kunde erhalte eine Leistung, die für ihn mit keinerlei Vorteil verbunden sei, da er seine Zahlungsverpflichtungen auch dem Vertrag oder Zins- und Tilgungsplan entnehmen könne.
Da das Urteil rückwirkend gültig ist, können Darlehensnehmer bisher gezahlte Kontoführungsgebühren zurückverlangen. Gemäß BGB beträgt die allgemeine Verjährung für solche Ansprüche drei Jahre, länger zurückliegende Zahlungen erhält der Kunde demnach nicht zurück. Noch nicht geklärt ist, ob die Verjährungsfrist eventuell erst mit Ende des Kreditvertrags beginnt – dann müssten Banken auch davor erhaltene Beträge zurückerstatten.
Schätzkosten
Auch diese Gebühren sind unzulässig. In der Vergangenheit haben Kreditinstitute Schätzkosten für die Ermittlung des Objekt- bzw. Beleihungswertes der Immobilie erhoben. Der Beleihungswert wird durch die Arbeit eines Gutachters errechnet, die Kosten dafür – zwischen 100 bis 500 Euro oder sogar höher – reichten die Banken gern an den Kunden weiter. In einem Urteil vom 24.04.2007 gegen eine Bausparkasse hatte das Landgerichts Stuttgart entschieden, dass diese Praxis unzulässig ist. Weil die Wertermittlung zu den Aufgaben der Bausparkasse gehöre und ihrem Interesse diene, dürfe sie kein Sonderentgelt dafür verlangen (Aktenzeichen 20 O 9/07). Infolge des Urteils konnten Kunden, unter Berücksichtigung der Verjährungsfrist, geleistete Schätzkosten zurückverlangen. Viele Kreditinstitute erheben inzwischen keine Schätzkosten mehr, trotzdem lohnt es sich genau hinzuschauen.
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