Wann darf der Vermieter auch nach Ablauf der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB über die Betriebskosten abrechnen?
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Bislang galt im Wohnungsmietrecht der eigentlich unerschütterliche Grundsatz, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen durfte. Eine Nachforderung, die aufgrund einer nach Ende des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres den Mieter erreichte (also eine Betriebskostenabrechnung für 2010 nach dem 31.12.2011), war immer unwirksam. Daher die Panik der Hausverwaltungen, die Betriebskostenabrechnung noch im alten Jahr zuzustellen. Und daher dreht sich eine Vielzahl von Prozessen um Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung um die Frage, ob die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig und ordnungsgemäß zugestellt wurde.
Diese für Juristen heile Welt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngeren Urteil vom 30.3.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 133/10) kräftig durcheinander gewirbelt. Das höchste deutsche Zivilgericht meint in dem Urteil, dass der Mieter sich nicht auf eine Verspätung bei der Abrechnung berufen könne, wenn der Mieter Fehler des Vermieters in der (rechtzeitig zugegangenen) Abrechnung auf den ersten Blick erkannt hat oder erkannt haben musste. Der Vermieter kann unter diesen Umständen die bereits zugestellte Betriebskostenabrechnung nachträglich und nach Ablauf der Abrechnungsperiode auch zum Nachteil des Mieters korrigieren. Der Fehler muss allerdings – das muss deutlich gesagt werden – offensichtlich sein und wohl geradezu ins Auge fallen.
Dieses Urteil eröffnet dem Vermieter weit reichende Möglichkeiten, die oft hastig erstellten Betriebskostenabrechnungen bei offensichtlichen Fehlern nachträglich noch zu korrigieren.
Fachanwaltstipp Mieter: Betriebskostenabrechnungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr sakrosankt. Bei offensichtlichen Mängeln sollten Sie abwarten, ob eine Korrektur zeitnah erfolgt. Eine Verpflichtung, den Vermieter auf seinen Fehler hinzuweisen, ist dem Urteil soweit ersichtlich nicht zu entnehmen. Auch wird eine Korrektur Monate nach Ende der Abrechnungsfrist ebenfalls abzulehnen sein.
Fachanwaltstipp Vermieter: Das Urteil ist eindeutig vermieterfreundlich. Sie haben jetzt die Chance, die hastig erarbeitete Betriebskostenabrechnung korrigieren zu lassen. Warten Sie aber nicht zu lange. Das Urteil macht deutlich, dass diese „Schonfrist“ zur Nachkorrektur nur sehr kurz sein kann. Sie sollte unbedingt noch im Januar, besser Anfang Januar, erfolgen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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