Muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn er den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht aufklärt?
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nach einem Räumungsrechtsstreit bis zum Ende der gerichtlichen Räumungsfrist zu informieren. Tut er dies nicht und der Mieter zieht aus, muss der Vermieter die Kosten des Umzugs und den Nachteil des Mieters wegen einer höheren Miete ausgleichen.
Wenn der Vermieter Eigenbedarf an seiner Wohnung hat, kann er diesen Eigenbedarf grundsätzlich vor Gericht mit einem Räumungsrechtsstreit durchsetzen. Gerichtliche Streitigkeiten um Räumung dauern nicht selten Jahre. Oft erhält der Mieter nach einer für ihn nachteiligen Gerichtsentscheidung eine Räumungsfrist von mehreren Monaten. Bis zum Ende dieser Räumungsfrist darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Zwischen Eigenbedarfskündigung und Auszug des Mieters können deshalb regelmäßig bis zu zwei Jahre oder mehr vergehen.
In diesem Zeitraum kann der Eigenbedarf wegfallen. In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall (Urteil vom 2.12.2004, Aktenzeichen: 334 S 50/04), starb die Person, für die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hatte, nach Rechtskraft des Räumungsurteils, aber noch vor Ablauf der Räumungsfrist.
Das Landgericht Hamburg entschied, dass der Vermieter eine nachvertragliche Treuepflicht hatte, den Mieter über den Tod seines Angehörigen – d.h. über den Wegfall des Eigenbedarfs – zu informieren, bevor dieser auszog. Der Mieter hätte dann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Ist der Mieter ausgezogen, ohne über den Wegfall des Eigenbedarfs informiert worden zu sein, muss der Vermieter dem Mieter den durch den Auszug entstandenen Schaden ersetzen. Wenn die Wohnung noch frei ist, muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zu den alten Vertragsbedingungen anbieten. Ist dies nicht möglich, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen, den der Mieter wegen einer höheren neuen Miete hat. Umzugskosten und Lagerkosten müssen ebenfalls ersetzt werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Es kann sich lohnen, nachzuforschen, ob der Eigenbedarf nicht nachträglich weggefallen ist. Jedenfalls sollten Sie die Kosten des Umzugs genau dokumentieren. Falls sie nachträglich von einer Schadensersatzpflicht des Vermieters erfahren, können Sie Ihre Kosten später genau belegen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Der Wegfall des Eigenbedarfs muss grundsätzlich noch vor Ablauf der Räumungsfrist mitgeteilt werden. Falls nicht – und bei vorgetäuschtem Eigenbedarf – kann der Mieter gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder einen Anspruch auf Rückkehr in die Wohnung haben.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
2.12.2011
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