Die Immobilienfondsbranche wird vom Gesetzgeber neu reguliert. Doch nicht alle Pläne stoßen bei Experten auf Zustimmung. Rechtsanwalt Klaus Nieding sieht insbesondere bei den Sachverständigen großen Verbesserungsbedarf.
Frankfurt am Main, 19. November 2012 – Die Bundesregierung arbeitet mit Hochdruck an einem Gesetz für den Bereich der Immobilienfonds – Offenen wie Geschlossenen. Formaler Anlass ist die Umsetzung einer europäischen Richtlinie (AIFM). Angesichts der aktuellen Krise – fast die Hälfte aller Offenen Immobilienfonds in Deutschland im Gesamtwert von fast 30 Milliarden Euro muss angesichts unzureichender Liquidität abgewickelt werden – soll durch das Gesetz aber offenbar der gesamte Bereich der Immofonds neu reguliert werden.
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Klaus Nieding, Vorstand der Rechtsanwalts-AG Nieding + Barth, und zugleich regelmäßiger Sachverständiger im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages, sieht die Gesetzesinitiative grundsätzlich positiv. Doch bei einem ganz zentralen Punkt läuft das Vorhaben seiner Ansicht nach in die falsche Richtung – bei der Frage der Gutachter, die den jeweiligen Immobilienbestand der Fonds bewerten sollen: „Die vorgeschlagene Regelung zur Qualifikation, Bestellung und Tätigkeit eines externen Bewerters greift zu kurz“, schreibt Nieding in einer offiziellen Stellungnahme an das Bundesfinanzministerium.
Denn laut den bisherigen Plänen ist zwar geplant, dass die Gutachter ab sofort extern sein müssen. Allerdings können sie durch die Fondsgesellschaften selbst bestellt werden. Zudem ist nicht ausgeschlossen, dass ein Gutachter ausschließlich für eine Fondsgesellschaft arbeitet. „Das Wertgutachten stellt den zentralen wertbildenden Faktor für den Fonds dar und ist somit Grundlage für die Höhe der Anteilswerte und den Anlageerfolg. Dementsprechend müssen die Anforderungen an die berufliche Qualifikation und vor allem auch an die Unabhängigkeit der Sachverständigen hoch angesetzt werden“, kritisiert Nieding. „Wes‘ Brot ich eß, des Lied ich sing‘ sagt der Volksmund nicht ohne Grund. Und wenn der Sachverständige ausschließlich für eine einzige Fondsgesellschaft arbeitet, ist die Gefahr der durch einseitige Abhängigkeit begründeten Willfährigkeit sehr hoch!“
Angesichts der Tatsache, dass fehlerhafte Wertgutachten der Sachverständigen als ein Auslöser der aktuellen Immobilienfonds-Krise angesehen werden, fordert Nieding den Gesetzgeber zum Einlenken auf. Sein Vorschlag: Grundsätzlich sollte die Bestellung der Sachverständigen durch die Depotbank anstelle der Kapitalanlagegesellschaft erfolgen. Ebenso sollte die Berufung durch die Finanzaufsicht BaFin genehmigt und nicht lediglich angezeigt werden. „Damit wird die Unabhängigkeit der Sachverständigen sichergestellt. Das hätte auch für Anleger eine positive Signalwirkung!“
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