Grundsätze zur Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnung
(NL/1288254670) Grundsätzlich dürfen Vermieter bei Heizkostenabrechnungen nur den tatsächlichen Verbrauch in Rechnung stellen. Die Zugrundelegung der an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen ist unzulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11 entschieden. Aufgrunddessen sollten Mieter ihre Abrechnungen nochmals kontrollieren.
Heizkostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem jüngsten Urteil die Rechte der Mieter gestärkt. Der Vermieter darf die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus nicht mehr insgesamt auf die Wohnungen verteilen, sondern muss den tatsächlichen Verbrauch des einzelnen Mieters berücksichtigen. In den vielen Fällen geschieht dies nicht, weil die Vermieter nach dem bekannten Abflussprinzip vorgehen. Dabei werden nur die geleisteten Zahlungen des Vermieters für den Abrechnungszeitraum an das Energieversorgungsunternehmen zugrunde gelegt. Vor Allem bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraumes kann dies zu Ungerechtigkeiten führen. Aufgrund des plötzlichen Wintereinbruchs zu Jahresanfang, wurde viel geheizt, weswegen sich wohl viele Mieter über das Urteil des Bundesgerichtshofs sehr freuen werden.
Interview mit Rechtsanwältin Gesa Bendfeldt
WUP: Wieso haben Sie den Beruf der Rechtsanwältin gewählt?
Frau Bendfeldt: Den Beruf der Rechtsanwältin finde ich überaus interessant, da ich mit vielen verschiedenen Menschen zu tun habe, denen ich in den unterschiedlichsten Situationen helfen kann. Außerdem versetze ich mich gerne in schwierige Lagen und arbeite mich in komplexe Fälle ein. Vor allem der Bereich des Arbeitsrechts hat mich immer schon interessiert aber auch das Mietrecht ist ein spannendes Rechtsgebiet. Die Tätigkeit als Rechtsanwältin macht mir einfach sehr viel Spaß.
WUP: Worin besteht die Schwierigkeit in Ihrem Beruf?
Frau Bendfeldt: Vor allem mit den Gerichten hat man oft zu kämpfen. Bis die Gerichte tätig werden, dauert es oftmals sehr lange, daher muss ich meine Mandanten des öfteren vertrösten und ihnen erklären, warum der Prozess sich so lange hinzieht. Das liegt größtenteils daran, dass die Gerichte überlastet sind. Außerdem ist man auch auf den Richter angewiesen, darauf wie er den Fall beurteilt. Man kann nie vorhersehen, wie lange sich ein Prozess hinzieht, da dies von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängig ist. Man kann eventuell in einem Vierteljahr durch sein oder der Prozess kann sich bis zu 2 Jahren oder länger hinziehen
WUP: Welchen Fehler begehen Ihre Mandanten teilweise, wenn es um die Heizkostenabrechnung geht?
Frau Bendfeldt: Meine Mandanten sind meistens die Mieter. Die Vermieter legen die Heizkosten insgesamt auf die Mieter um, nach dem Urteil dürfen sie jetzt nur noch berechnen, was die Mieter tatsächlich verbraucht haben. Die Mieter haben nach dem BGH-Urteil in einem solchen Fall Anspruch auf eine neue Abrechnung und nicht nur auf einen pauschalen Abzug i.H.v. 15 % gemäß § 12 der Heizkostenverordnung.
WUP: In wieweit konnten Sie eine Reduzierung Ihrer Fälle bezüglich der Heizkosten feststellen?
Frau Bendfeldt: Das Urteil ist noch relativ neu. Allgemein kann man ja sagen, dass es für die Mieter vorteilhaft ist. Dennoch können viele die Abrechnung nicht nachvollziehen und lassen sie dann vom Anwalt überprüfen. Oftmals stellt sich aber auch heraus, dass sie die Abrechnung akzeptieren müssen, da man in vielen Fällen nichts machen kann, auf Grund der Tatschache, dass die Heizkosten tatsächlich so hoch sind.
WUP: Was ist im Bereich des Mietrechts besonders zu beachten?
Frau Bendfeldt: Das Mietrecht ist sehr umfangreich. Oft gibt es zum Beispiel Probleme mit der Mietkaution, vor Allem, dass am Ende des Mietverhältnisses der Vermieter sich weigert, die Kaution zurück zu zahlen und mit Schadensersatzforderungen oder Forderungen wegen angeblich nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen aufrechnet. Für den Vermieter ist vor allem die kurze Verjährungsfrist zu beachten, falls dieser Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen will. Seine Ansprüche muss er spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend machen, da sie sonst verjähren.
WUP: Wie viel Zeit verbringen Sie durchschnittlich mit einem Fall (Vorbereitung etc.)?
Frau Bendfeldt: Das ist immer ganz unterschiedlich. Dies ist immer von dem einzelnen Fall abhängig. Manchmal hilft dem Mandanten schon eine Beratung weiter. In einigen Fällen ist es allerdings auch erforderlich, dass der Arbeitgeber, bzw. der Arbeitnehmer angeschrieben wird. Dies kann sich auch mehr oder weniger lange hinziehen, je nachdem, ob der Gegner gleich nach dem ersten Schreiben einlenkt oder ob es schwieriger ist, ihn zu überzeugen oder eine Einigung herbeizuführen. In einigen Fällen muss sogar vor dem Arbeitsgericht geklagt werden, eventuell sogar über mehrere Instanzen. Dann dauert es natürlich noch länger.
WUP: Wo sehen Sie ihre Kanzlei in 5 Jahren (evtl. vergrößern)?
Frau Bendfeldt: Eine Zusammenarbeit mit den Kollegen der Bürogemeinschaft ist geplant, aber bis jetzt sind vorerst keine weiteren Veränderungen beabsichtigt.
Kontakt Rechtsanwältin Gesa Bendfeldt
Königstraße 50 – 30175 Hannover
T 0511 / 279 488 30
F 0511 / 600 988 54
info@rechtsanwalt-bendfeldt.de
<a href="http://www.rechtsanwalt-bendfeldt.de/rechtsanwalt-mietrecht-hannover/„>http://www.rechtsanwalt-bendfeldt.de/rechtsanwalt-mietrecht-hannover/
Vorstellung der Rechtsanwältin Gesa Bendfeldt
Gesa Bendfeldt ist seit 1999 zugelassene Rechtsanwältin und hat ihre Tätigkeitsbereiche unter anderem im Arbeitsrecht, Vertragsrecht und Steuerrecht, sowie Handelsrecht und Mietrecht. Sie sieht es als ihre Aufgabe an, die Rechte ihrer Mandanten möglichst zügig und wirksam durchzusetzen.
Interview mit Rechtsanwältin Gesa Bendfeldt
WUP: Wieso haben Sie den Beruf der Rechtsanwältin gewählt?
Frau Bendfeldt: Den Beruf der Rechtsanwältin finde ich überaus interessant, da ich mit vielen verschiedenen Menschen zu tun habe, denen ich in den unterschiedlichsten Situationen helfen kann. Außerdem versetze ich mich gerne in schwierige Lagen und arbeite mich in komplexe Fälle ein. Vor allem der Bereich des Arbeitsrechts hat mich immer schon interessiert aber auch das Mietrecht ist ein spannendes Rechtsgebiet. Die Tätigkeit als Rechtsanwältin macht mir einfach sehr viel Spaß.
WUP: Worin besteht die Schwierigkeit in Ihrem Beruf?
Frau Bendfeldt: Vor allem mit den Gerichten hat man oft zu kämpfen. Bis die Gerichte tätig werden, dauert es oftmals sehr lange, daher muss ich meine Mandanten des öfteren vertrösten und ihnen erklären, warum der Prozess sich so lange hinzieht. Das liegt größtenteils daran, dass die Gerichte überlastet sind. Außerdem ist man auch auf den Richter angewiesen, darauf wie er den Fall beurteilt. Man kann nie vorhersehen, wie lange sich ein Prozess hinzieht, da dies von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängig ist. Man kann eventuell in einem Vierteljahr durch sein oder der Prozess kann sich bis zu 2 Jahren oder länger hinziehen
WUP: Welchen Fehler begehen Ihre Mandanten teilweise, wenn es um die Heizkostenabrechnung geht?
Frau Bendfeldt: Meine Mandanten sind meistens die Mieter. Die Vermieter legen die Heizkosten insgesamt auf die Mieter um, nach dem Urteil dürfen sie jetzt nur noch berechnen, was die Mieter tatsächlich verbraucht haben. Die Mieter haben nach dem BGH-Urteil in einem solchen Fall Anspruch auf eine neue Abrechnung und nicht nur auf einen pauschalen Abzug i.H.v. 15 % gemäß § 12 der Heizkostenverordnung.
WUP: In wieweit konnten Sie eine Reduzierung Ihrer Fälle bezüglich der Heizkosten feststellen?
Frau Bendfeldt: Das Urteil ist noch relativ neu. Allgemein kann man ja sagen, dass es für die Mieter vorteilhaft ist. Dennoch können viele die Abrechnung nicht nachvollziehen und lassen sie dann vom Anwalt überprüfen. Oftmals stellt sich aber auch heraus, dass sie die Abrechnung akzeptieren müssen, da man in vielen Fällen nichts machen kann, auf Grund der Tatschache, dass die Heizkosten tatsächlich so hoch sind.
WUP: Was ist im Bereich des Mietrechts besonders zu beachten?
Frau Bendfeldt: Das Mietrecht ist sehr umfangreich. Oft gibt es zum Beispiel Probleme mit der Mietkaution, vor Allem, dass am Ende des Mietverhältnisses der Vermieter sich weigert, die Kaution zurück zu zahlen und mit Schadensersatzforderungen oder Forderungen wegen angeblich nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen aufrechnet. Für den Vermieter ist vor allem die kurze Verjährungsfrist zu beachten, falls dieser Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen will. Seine Ansprüche muss er spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend machen, da sie sonst verjähren.
WUP: Wie viel Zeit verbringen Sie durchschnittlich mit einem Fall (Vorbereitung etc.)?
Frau Bendfeldt: Das ist immer ganz unterschiedlich. Dies ist immer von dem einzelnen Fall abhängig. Manchmal hilft dem Mandanten schon eine Beratung weiter. In einigen Fällen ist es allerdings auch erforderlich, dass der Arbeitgeber, bzw. der Arbeitnehmer angeschrieben wird. Dies kann sich auch mehr oder weniger lange hinziehen, je nachdem, ob der Gegner gleich nach dem ersten Schreiben einlenkt oder ob es schwieriger ist, ihn zu überzeugen oder eine Einigung herbeizuführen. In einigen Fällen muss sogar vor dem Arbeitsgericht geklagt werden, eventuell sogar über mehrere Instanzen. Dann dauert es natürlich noch länger.
WUP: Wo sehen Sie ihre Kanzlei in 5 Jahren (evtl. vergrößern)?
Frau Bendfeldt: Eine Zusammenarbeit mit den Kollegen der Bürogemeinschaft ist geplant, aber bis jetzt sind vorerst keine weiteren Veränderungen beabsichtigt.
Kontakt Rechtsanwältin Gesa Bendfeldt
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