Zuverlässige Potentialeinschätzung erschwert
Für jeden Investor ist die Abwägung von
Sicherheits-, Rendite- und Liquiditätszielen im Anlageportfolio prinzipiell
eine Herausforderung. Inzwischen erschweren die Konsequenzen von
Finanzmarktderegulierung und Derivatehandel, von Banken- und Schuldenkrisen
ebenso wie neue Investmentregeln häufig eine zuverlässige
Potentialeinschätzung. Es wird daher dringend empfohlen, nun doch wieder
vermehrt stabilitätsorientierte Eigenkapitalkriterien bei Finanzierungen
einzuführen. Seit Jahren gilt zudem die Rückkehr zu weitgehend
inflationssicheren Sachwerten, zu denen unter anderem die Investition in
„Betongold“ gehört, als besonders vernünftig.
Aber auch hier wird die Marktentwicklung in zunehmendem Maße durch eine intensivere Verzahnung von Immobilien- und Finanzwirtschaft beeinflusst: Die gezielte Hebelung der Eigenkapitalrendite
durch den Einsatz von Fremdkapital, eine Verbriefung von Immobilienkrediten,
die derivathafte Beteiligung am Sondervermögen von Immobilienfonds, der Verkauf
von Anteilsscheinen an Immobilien-Aktiengesellschaften und Real Estate
Investment Trusts (REITs) nach angelsächsischem Vorbild sind Beispiele für das
Bedürfnis auch inländischer Kapitalmarktakteure, „immobiles“ Vermögen leichter
handelbar, also: „fungibler“ zu machen.
Verschiedene Immobilienanlagestrategien steigern Volatilität
In geschlossenen Immobilienfonds wird in der
Regel das Kapital für oft sehr große, häufig einzelne Projektentwicklungen
gesammelt, um diese Objekte dann auf lange Sicht einträglich zu managen. Da die
Kapitalgeber in erster Linie mit langfristigen
Renditeversprechen akquiriert werden,
obliegt ihnen die eventuelle Weiterveräußerung von Anteilen am geschlossenen
Fondsvermögen allein. Spätestens wenn sich die Rendite nicht erwartungsgemäß
entwickelt, ist der Wiederverkauf – wenn überhaupt – nur mit hohen Verlusten
möglich.
Bei offenen Immobilienfonds, die mindestens 10
verschiedenartige Objekte umfassen, ermöglicht ein organisierter Zweitmarkt
dagegen die kurzfristige Verfügbarkeit
des eingesetzten Beteiligungskapitals. Und so leiden nicht nur private
Kleinanleger aktuell unter einem kumulierten Abzug institutionellen Anlagekapitals
aus verschiedenen Publikumsfonds. Zuweilen können selbst während einer
zweijährigen Schließung aus Liquiditätsmangel die
bilanzierten Werte unter Druck nicht erzielt werden, so dass Notverkäufe nach
der Auflösung solcher Fonds letztlich den Gesamtwert des Investments für alle
Anleger reduzieren.
Auch wenn derzeit Sondervermögen, die Immobilien
im von der Wirtschaftskrise besonders betroffenen Ausland umfassen, hiervon
besonders beeinträchtigt sind, beeinflussen solche Tendenzen die Wertstabilität
negativ, – die Immobilienpreise werden „volatiler“.
Qualitätsorientierung sichert positive Wertentwicklung
Daneben wird im Auftrag häufig einzelner rein
institutioneller Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen oder
Genossenschaften, die bestimmten gesetzlichen Anlagevorschriften unterliegen,
gezielt Immobiliensondervermögen in offenen Spezialfonds gebildet. Darauf
spezialisierte Kapitalanlagegesellschaften wie auch einige
Immobilienaktiengesellschaften fokussieren häufig auf solide Bestandsobjekte
und finanzieren diese in der Regel mit viel eigenem Kapital oder sogar mit bis
zu 70 % Eigenkapital der Investmentkunden.
„Gerade hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser,
Gewerbe- und Bürobestandsimmobilien werden außer von den bereits genannten von
weiteren solventen Gruppen mit hoher Eigenkapitalkraft nachgefragt“, bestätigt
Adrian Bosseler Geschäftsführer von Bosseler & Abeking. Denn auch
Privatanleger, Family Offices und betriebliche Eigennutzer zeichnen sich in der
Regel durch einen langfristigen Anlagehorizont und eine geringe Risikoneigung
aus.
Objekte, die zu den solchermaßen spezifischen
Anlagestrategien passen, rechtfertigen eine entsprechende Preisrelation, selbst
wenn die einsetzende Preisstabilisierung ansonsten bereits den langsamen
Übergang in den nächsten Immobilienmarktzyklus ankündigt. Wir freuen uns sehr
darüber, gerade für diesen anspruchsvollen und zukunftsorientierten Kundenkreis
kompetenter Ansprechpartner und erfolgreicher Berater zu sein.