Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Bundesgerichtshof senkt Voraussetzungen eines Klageantrags auf Duldung der Modernisierung.
Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter den Mieter vorher über die Modernisierungsmaßnahmen bzw. über den Dauer und den Umfang der Maßnahmen schriftlich informiert. Umstritten war bislang, wie detailliert der Vermieter über die Maßnahmen in der schriftlichen Ankündigung – der Modernisierungsankündigung – berichten musste.
In einem Grundsatzurteil entschied der Bundesgerichtshof am 28.9.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 242/10), dass keine überspannten Anforderungen an den Inhalt der schriftlichen Ankündigung gestellt werden dürfen. Durch diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Stellung des Vermieters bei Modernisierungsmieterhöhungen deutlich gestärkt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen muss. Die Modernisierungsankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass der Mieter das Ziel der beabsichtigten Modernisierung erkennen kann (Balkon anbauen, Heizkörper oder Fenster austauschen etc.). Weiterhin muss der Mieter informiert werden, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird und in wieweit sich der Mietgebrauch durch die Maßnahmen verändern wird. Natürlich muss der Vermieter weiterhin die Höhe der Mieterhöhung genau bekannt geben.
Fachanwaltstipp Mieter: Obwohl das Urteil vermieterfreundlich ist, stellt die Modernisierungsankündigung weiterhin eine Hürde für den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen dar. Es lohnt sich im Regelfall weiterhin, die Modernisierungsankündigung daraufhin zu überprüfen, ob sie den Vorgaben des Bundesgerichtshofs genügt.
Fachanwaltstipp Vermieter: Baupläne oder voraussichtliche Termine für Beginn und Ende einzelner Bauetappen müssen Sie nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Modernisierungsankündigung mitteilen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
17.11.2011
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