Betriebskostenabrechnung: BGH: Ein pauschaler „Sicherheitsaufschlag“ in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten zum Zweck der Anpassung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ist unzulässig.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. 9. 2011 – VIII ZR 294/10 (Vorinstanz war das Landgericht Berlin) entschieden, dass ein Erhöhungsverlangen des Vermieters betreffend die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorauszahlungen unzulässig ist, wenn pauschal ein Zuschlag von 10% auf den letzten Abrechnungsbetrag verlangt wird.
Die Mieter und Kläger hatten sich mit einer Feststellungsklage gegen die Forderungen ihres Vermieters gewehrt, fortan auf Basis einer 10 % erhöhten Gesamtsumme angepasste Vorauszahlungen zu leisten.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hatte der Klage stattgegeben, das Landgericht Berlin hatte die dagegene eingelegte Berufung des Vermieters zurückgewiesen.
Betriebskostenabrechnung. BGH: Ein pauschaler „Sicherheitsaufschlag“ in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten zum Zweck der Anpassung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ist unzulässig.
Kein „Sicherheitszuschlag“ auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen – „Energiekosten“ und „kaschierende“ Darstellung des Gewollten im Anpassungsverlangen
BGB §§ BGB § 556 BGB § 556 Absatz II 2, BGB § 560 BGB § 560 Absatz IV; MHRG § MHG § 4 MHG § 4 Absatz I
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag i.?H. von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
BGH, Urt. v. 28. 9. 2011 – VIII ZR 294/10 (LG Berlin)
Zum Sachverhalt:
Die Kl. sind Mieter einer Wohnung der Bekl. in B. Mit Schreiben vom 6. 3. 2009 rechnete die Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen insgesamt 3670,89 Euro. Unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung der Bekl. i.?H. von 348,09 Euro. Mit der Abrechnung erklärte die Bekl. zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von bisher 276,90 Euro auf 336,50 Euro, und zwar 251,48 Euro für „Betriebskosten“ und 85,02 Euro für „Heiz-/Hausnebenkosten“.
Die Kl. begehren mit ihrer Klage die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sind, ab Mai 2009 monatliche Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von mehr als 228,62 Euro und auf die Heizkosten von mehr als 77,29 Euro zu leisten. Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von 305,91 Euro entspricht einem Zwölftel der auf die Kl. entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008. Die Bekl. ist demgegenüber der Auffassung, dass sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10% auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen dürfe.
Das AG Berlin-Schöneberg (Urt. v. 14. 10. 2009 – AGBERLINSCHOENEBERG 20091014 Aktenzeichen 12 C 314/09, BeckRS 2010, BECKRS Jahr 25532) hat der Klage stattgegeben. Das LG Berlin (GE 2010, GE Jahr 2010 Seite 1540 = BeckRS 2010, BECKRS Jahr 28197) hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Die Revision hatte, jedenfalls im Ergebnis, keinen Erfolg.
Aus den Gründen:
[9]II. 1.
Die zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision hatte keinen Erfolg.
Der BGH führte aus, dass bei einer Betriebskostenvorauszahlung zwar jede Mietvertragspartei grundsätzlich nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen könne. Hierdurch solle Veränderungen Rechnung getragen werden können.
Das Recht der Mietvertragsparteien, eine solche Anpassung vorzunehmen, bestehe aber nach § 560 Absatz IV BGB nur „nach einer Abrechnung“.
Es sei legitim. wenn ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angesetzt werde. Davon seien Ausnahmen dann zulässig, wenn Umstände vorliegen, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können, etwa eine kurz vor Abrechnung eintretende Steigerung der Bewohnerzahl.
Liegen solche Umstände vor, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.
Auch wenn das Gesetz eine Begründung der Anpassung nicht vorschreibe, müsse die Vertragspartei, die eine Anpassung der Vorauszahlungen vornehme, aber zumindest nachträglich der anderen Vertragspartei gegenüber rechtfertigen, woraus sich die Gründe ergeben sollen.
Dabei darf auch die Entwicklung der künftigen Betriebskosten bei der für die Anpassung erforderlichen Prognose über die mutmaßliche Höhe der Betriebskosten im laufenden Jahr berücksichtigt werden. So sind etwa Kostensteigerungen im Bereich der Betriebskosten ein Faktor für eine Änderung der Betriebskosten und sind deshalb bereits dann, wenn mit ihrem Eintritt konkret zu rechnen ist, in die Beurteilung der Angemessenheit von Vorauszahlungen einzubeziehen.
Es sei aber unzulässig, wenn wegen lediglich „möglichen“ Kostensteigerungen das Abrechnungsergebnis des Vorjahres generell um einen „Sicherheitszuschlag“ von 10% erhöht werden, um die Vorauszahlungen entsprechend anzupassen.
Für einen solch „abstrakten“ Sicherheitszuschlag von 10% sei kein Raum. Denn dieser Zuschlagliege deutlich über der allgemeinen Teurungsrate und geht über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.
Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten – etwa der Energiepreise – konkrete Preissteigerungen zu erwarten sind, können diese bereits in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden.
Danach sei das Verlangen des beklagten Vermieters unwirksam.
Ein Hinweis auf „die bekannte massive Steigerung der Energiekosten“ vermöge eine Anpassung nicht zu rechtfertigen.
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