Aktuelles Immobilienklima in München
München ist gefragt. Aktuelle deutsche Städterankings
bestätigen wieder einmal die unangefochtene Spitzenstellung der
Bayernmetropole. Nach München ziehen beständig zusätzliche Arbeitskräfte, in
München sind – gemessen an der Einwohnerzahl – die meisten Unternehmenszentralen niedergelassen, München ist Gründungsort überdurchschnittlich vieler neuer Firmen.
Das direkte ökonomische Umfeld beeinflusst die
Wertentwicklung von Immobilien immer maßgeblich. Die gewohnten Preissteigerungen
auf dem Münchener Immobilienmarkt werden aber durch den hohen Kapitaldruck aktuell
noch verstärkt. Vor allem inländische Investoren suchen hier nach Alternativen
zum volatilen Finanzmarkt. Und obwohl in den letzten Jahren auf großzügigen
innerstädtischen Flächen neue Wohnviertel, modernste Büro- und zusätzliche
Stadtteilzentren errichtet wurden, kann München bei weitem nicht genug Angebote
für all diejenigen bereitstellen, die ihr Anlageportfolio derzeit über
Immobilieninvestments stabilisieren möchten.
München Spezial
Zudem hat generell jedes Quartier innerhalb einer Stadt
seine Besonderheiten: Preise und Mieten differieren zwangsläufig stark nach Lage
und Gebäudequalität. Und die vielen in München neu entwickelten Flächen
außerhalb wie innerhalb des Mittleren Rings verändern tendenziell das Standort-
und somit auch das Preisgefüge. Die Wahrnehmung überzeugender Marktchancen
bleibt dadurch häufig auf so genannte Core-Immobilien in 1A-Lagen beschränkt,
da sich gerade institutionelle Anleger mit den spezifischen Eigenschaften
anderer Objektarten oft nicht auseinandersetzen.
Eine der Besonderheiten des Münchener Marktes ist daher auch
die starke Präsenz solventer, vielfach regional ansässiger Privatinvestoren und
Family Offices, deren persönliche Bindung an München und Bayern eine differenziertere
Kenntnis und Wertschätzung des Angebots ermöglicht.
Dynamische Marktentwicklung und steigende Komplexität
Allerdings geht auch am Eigentümer in dynamischen Phasen sehr
leicht eine günstige Gelegenheit vorbei. Wer hat schon immer die Entwicklung
aller Rahmenbedingungen gleichermaßen im Blick – besonders, wenn er für gemischt
genutzte Immobilien oder mehrere Wohn- und Geschäftshäuser verantwortlich ist?
Nicht nur für Eigentümer ist es schwer einzuschätzen, ob eine aktuelle Preisofferte
schon für einen Verkauf des Objekts spricht oder nicht. Selbst Manager und Verwalter,
die mit ihren Gebäuden üblicherweise sehr vertraut sind, unterschätzen allzu
häufig die Potentiale der komplexen Marktsituation.
Und wer kontaktiert schon einen Makler, wenn er nicht sicher
ist, ob er sein Objekt überhaupt verkaufen will? Ein zuverlässiger Partner, der
frühzeitig und unabhängig vom eigentlichen Geschäftsfall die Gelegenheit hat,
das Portfolio kennen zu lernen, kann jedoch noch am ehesten im richtigen Moment
die besten individuellen Marktchancen realisieren. Denn er weiß nicht nur die
übergeordneten Tendenzen, sondern dazu auch die lokale Markt- und Standortentwicklung
zu bewerten. Kompetente Beratung ist also immer und gerade jetzt besonders
wichtig!
Zunehmende Kosten des Werterhalts
Denn derzeit weichen Wert- und Renditeentwicklung bereits deutlich
voneinander ab. Die in München ohnehin sehr hohen Mieten können in der Breite
nicht mit der Wertsteigerung Schritt halten. Neue Auflagen erfordern eine
weitere Professionalisierung des Facility Managements und treiben Sanierungs-
und Verwaltungskosten in die Höhe. Das gestiegene Angebot an modernsten
Neubauten verschärft die Konkurrenz um zahlungskräftige, besonders gewerbliche Mieter
und sorgt auch in München derzeit für einen steigenden Sockelleerstand von
Büros.
Das Engagement in Entwicklung und Weiterentwicklung, in
energetische Aufwertung, Ausstattung und neue Raumkonzepte, gerade in
Nebenlagen auch in die Anpassung der Vermietungsstrategie an veränderte
Standortbedingungen wird immer bedeutsamer für eine gute Positionierung auf dem
Mietmarkt und einen dauerhaften Werterhalt.
Gewinnchancen auf dem Höhepunkt?
„Möglicherweise ergibt eine all diese Faktoren
berücksichtigende vorausschauende Expertise, dass sogar die Reinvestition des
Verkaufserlöses in ein anderes Objekt lukrativer ist, als eine bestimmte
Immobilie zu halten, weil speziell für diese die Gewinnchancen kaum optimaler
sein können als jetzt“, sagt Geschäftsführer Adrian Bosseler. Denn geht die
Schere zwischen Preis und Ertragsperspektive zu weit auseinander, wird die
zumindest im internationalen Vergleich hohe Transparenz des deutschen
Immobilienmarktes das spekulative Risiko und damit einen unangemessenen Preisauftrieb
tendenziell begrenzen.