Wann hat der Vermieter deshalb ein außerordentliches Kündigungsrecht?
Grundsätzlich kann der Mieter sein Wohnumfeld so gestalten, wie ihm das passt. Ein Mieter ist sicherlich nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung aufzuräumen. Sollte die Vernachlässigung der Wohnung allerdings dazu führen, dass strenge Gerüche aus der Wohnung dringen und die Nachbarschaft belasten, kann ein fristloser Kündigungsgrund wegen Störung des Hausfriedens nach vorheriger erfolgloser Abmahnung gegeben sein (siehe hierzu etwa ein altes Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 29.10.1993, Aktenzeichen: 37 C 267/93) Landgericht Siegen,). Im Einzelfall kann dies auch anders gesehen werden. Wenn es aus der Wohnung eines älteren seit Jahren allein lebenden Witwers muffig riecht, muss die Hausgemeinschaft mehr ertragen, als wenn ein junger Mieter sich gehen lässt. Das Landgericht Siegen meint hierzu in einem Urteil vom 10.1.2006 (Aktenzeichen: 1 S 117/05), dass die „mieterschaftliche Hausgemeinschaft gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, die aus dem Wohnverhalten und dem persönlichen Befinden eines hochbetagten langjährigen Mieters und Hausnachbarn erwachsen können.“ Dem älteren Herrn durfte nicht fristlos gekündigt werden.
Sollte durch die Liederlichkeit eines Mieters allerdings ein Schaden an der Wohnung eintreten, oder ein Schadenseintritt wahrscheinlich sein, hat der Vermieter grundsätzlich ein Recht zur fristlosen Kündigung nach vorheriger erfolgloser Abmahnung. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Mieter wegen unzureichender Lüftung einen Schimmelschaden verursacht (Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 31.8.2005, Aktenzeichen: 565 C 15388/04) oder wenn ein Mieter einen Wasserschaden nicht unverzüglich anzeigt (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 24.11.2010, Aktenzeichen: 11 C 1158/09). In Frage kommt auch eine fristlose Kündigung wegen zu geringer Beheizung der Wohnung in der Heizperiode (Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 9.12.2009, Aktenzeichen: 4 C 487/08).
Sollte der Vermieter von dem vernachlässigenden Verhalten Kenntnis gehabt und dies über eine längere Zeit unwidersprochen toleriert haben, scheidet ein Recht zur fristlosen Kündigung grundsätzlich aus (so das Landgericht Siegen im oben zitierten Fall).
Fachanwaltstipp Mieter: Zeigen Sie jede Beeinträchtigung der Mietsache (etwa durch einen Wasserschaden) sofort nachweisbar bei Ihrem Vermieter an.
Vor einer längeren Reise sollten keine verderblichen Waren in der Wohnung liegen bleiben. Wer Haustiere hat, sollte sie pfleglich behandeln. Achten Sie darauf, dass aus diesen oder anderen Gründen keine unangenehmen Gerüche in den Flur dringen.
Wenn Sie Ihre Balkonpflanzen nicht gießen, kann dies Ihre Nachbarn verärgern. Eine Kündigung brauchen Sie deswegen aber nicht zu befürchten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Achten Sie darauf, dass Sie einen Mieter, der die Mietsache gefährdet oder den Hausfrieden stört, ordnungsgemäß abmahnen. Regelmäßig kommt eine fristlose Kündigung in den oben genannten Fällen nur nach vorheriger erfolgloser Abmahnung in Frage.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
18.08.2011
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