Immobilienkauf: Schadensersatz bei arglistigem Verschweigen eines Mangels
Wird ein Sachmangel beim Verlauf einer Immobilie arglistig verschwiegen, kann der Käufer trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Schadensersatz verlangen.
GRP Rainer Rechtsanwälte, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Immobilienverkäufer dürfen dem Käufer bestehende Mängel an der Immobilie nicht arglistig verschweigen. Ansonsten kann der Kauf rückabgewickelt werden oder der Käufer kann Schadensersatzansprüche geltend machen. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.
So war es auch in dem Fall, den das Oberlandesgericht Brandenburg mit Urteil vom 2. Juni 2016 entschieden hat (Az.: 5 U 34/14). Der Beklagte hatte sein Haus im Jahr 2010 an den Kläger verkauft. Eine Sachmängelhaftung wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen Den Keller hatte der Beklagte in Eigenleistung errichtet. Allerdings wich das Kellergeschoss von der Baugenehmigung ab. Vor dem Verkauf hatte der Beklagte noch partielle Malerarbeiten an den Kellerwänden ausgeführt. Einige Monate nach seinem Einzug bemerkte der Käufer, dass die Kellerwände feucht waren. In diesem Zusammenhang fiel auch auf, dass das Kellergeschoss abweichend von der Baugenehmigung errichtet worden war. Die Mängel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen.
Das OLG Brandenburg gab der Klage in weiten Teilen statt. Das Fehlen der Baugenehmigung für das Kellergeschoss sei ein Sachmangel, da die Baubehörde die Nutzung ggf. bis zur Erteilung der Genehmigung verbieten kann. Über diesen Mangel hätte der Verkäufer aufklären müssen. Der Haftung des Beklagten stehe auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, so das OLG. Denn der Beklagte habe den Mangel arglistig verschwiegen. Beim Verkauf einer Immobilie habe der Verkäufer die Pflicht, bestehende Mängel oder Umstände, die auf einen Mangel schließen lassen, offenzulegen. In dem konkreten Fall sei davon auszugehen, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war und er diesen arglistig verschwiegen habe. Daher müsse das Geschäft rückabgewickelt werden, so das OLG.
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