Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
In einem Urteil (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung und auf Unterlassung von Lärmbelästigung durch ein nach Einzug des Mieters im Erdgeschoss errichtetes Fischrestaurant und eine dort betriebene Abluftanlage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entscheidend darauf abgestellt, dass die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen eingehalten wurden. Spätere Änderungen der Gesetzeslage seien unbeachtlich.
Tipp Mieter: Insbesondere, wenn sich die Lärmsituation erst im Laufe des Mietverhältnisses verschlechtert, ist die Rechtsprechung sehr uneinheitlich, was den Anspruch auf Durchführung von Schallschutzmaßnahmen betrifft. Bei baulichen Veränderungen dürften allerdings in solchen Fällen die wesentlich strengeren Anforderungen der DIN 4109 (Schutz gegen Installationsgeräusche und anderer haustechnischer Anlagen) einzuhalten sein. Werden diese nicht beachtet, dürfte sehr wohl ein Minderungsrecht und Unterlassungsanspruch bestehen. Häufig helfen auch Beschwerden bei den zuständigen Behörden (Ordnungsamt, Wirtschaftsamt, Umweltamt etc.) die dann mittels entsprechender Auflagen gegen den Vermieter vorgehen.
Tipp Vermieter: Die Entscheidung hat in der Literatur nicht allzu viel Zustimmung gefunden. Fraglich ist, wie sich die Rechtsprechung hier weiter entwickelt. Überwiegend wird es für richtig gehalten, die tatsächlichen Auswirkungen des Lärms in Betracht zu ziehen und nicht formal an technischen Normen zu haften. Gleichwohl stellt es bis auf weiteres eine gute Verteidigung gegen Ansprüche des Mieters dar, wenn man die Einhaltung der entsprechenden Normen nachweisen kann.
Landgericht Berlin aktuell: Das Berliner Berufungsgericht in Mietsachen folgte der Auffassung des Bundesgerichtshofs in einem Urteil vom 13.12.2010, 67 S 601/09. Es wies eine Klage auf Feststellung von Mietminderung mit der Begründung ab, die in der TA Lärm und der DIN 4109 genannten Grenzwerte seien nicht überschritten. Nach dem Landgericht Berlin liegt der Grenzwert der DIN 4109 für Wohnräume bei 30 dB(A) – auch nachts -, die in dem vom Gericht entschiedenen Fall nicht überschritten wurden.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
01.07.2010
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