Der Spiegel berichtet in seiner Ausgabe vom 23.5.2011, dass die Gagfah, eine der größten deutschen Wohnungseigentümer, als Spielball von Finanzinvestoren nur auf Rendite aus sei und den Wohnungsbestand verkommen lasse.
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Eigentümer der Gagfah profitieren von den regelmäßigen Mieteinnahmen. Ein Rückfluss von Investitionsgeldern, um die Immobilien instand zu halten, findet – so der Spiegel – kaum statt.
Die Folge: Marode Wohnungen, marode Treppenhäuser und ein ungepflegtes Wohnumfeld. Es entsteht ein Teufelskreis. Da Mieteinnahmen durch Mängel, Mietminderung und fehlende Attraktivität der Wohnanlagen ausbleiben, senken die Investoren abermals Ihre Investitionen. Dies kann dann zu den im Spiegel beschriebenen Zuständen führen. Aus der Praxis sind weitere große Wohnungseigentümer bekannt, die nicht gerade durch besonderes Engagement bei der Pflege Ihrer Immobilien auffallen.
Bei Mängeln ist die Miete gemindert. Der Mieter kann grundsätzlich nach Kenntnis des Vermieters vom Mangel die Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern. Wenn also beispielsweise die Wohnung einer Gagfah-Mieterin – wie im Spiegel beschrieben – schwere Schimmelschäden aufweist, die Fenster undicht sind und die Türen aus den Angeln fallen, sind Minderungsquoten von 50-75 % denkbar. Sollte der Mieter wegen Gesundheitsschäden für sich und seine Familie ausziehen müssen, ist die Miete wegen Unbewohnbarkeit um 100 % gemindert. Selbstverständlich kann dies auch zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter berechtigen.
Fachanwaltstipp Mieter: Große Vermieter mit tausenden von Wohnungen setzen bisweilen auf Zermürbungstaktik. Endlose Warteschleifen in Call-Centern und unbeantwortete Anfragen sind erste Filter, die einen Gutteil der Mieter von ihren Vorhaben abbringen. Wer hier beharrlich bleibt und Mängel und Mängelanzeige sorgfältig und nachweisbar dokumentiert, hat gute Chancen, bares Geld vom Vermieter zu erhalten und die Mängel beseitigt zu bekommen. Rat und Hilfe eines Fachmannes verbessern in der Regel die Verhandlungssituation.
Fachanwaltstipp Vermieter: Generell sollte gelten: Wer nachhaltig den Wohnungsbestand pflegt, profitiert davon. Zufriedene Mieter überweisen zuverlässiger die Miete und haben keinen Grund zur Minderung oder zur Kündigung.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
12.10.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
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-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
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