Hat die gemietete Gewerbeeinheit einen Mangel, ist die Miete automatisch, kraft Gesetz, je nach Schwere des Mangels um einen entsprechenden Prozentsatz gemindert.
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Grundsätzlich kann der Mieter die Miete für den Zeitraum des Mangels in Höhe der Minderungsquote zurückverlangen, wenn er gleichwohl die volle Mietzahlung unter Vorbehalt erbringt.
Neben dem Vorliegen eines Mangels sind zwei weitere Voraussetzungen praxisrelevant. Erstens: Der Mieter muss den Mangel (nachweisbar) anzeigen. Ohne Mängelanzeige kann der Mieter nur in wenigen Ausnahmefällen seine überzahlte Miete zurückfordern. Die zweite wichtige Voraussetzung für die Rückforderung von Mieten ist, dass der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Gewerbeeinheit eingeschränkt hat. Hier gilt aber nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs, dass die Miete nur in dem Zeitraum gemindert ist, in dem sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit auswirken kann.
Wenn etwa die Heizung oder eine fehlerhafte Isolierung einer Gewerbeeinheit zu Abkühlung im Winter oder Überhitzung im Sommer führt, dann ist die Miete nur in der kalten bzw. der warmen Jahreszeit gemindert. Die Folge: Der Mieter kann weniger Miete zurückfordern oder hat in einigen Monaten unrechtmäßig weniger Miete bezahlt. Steht fest, dass der Mieter unrechtmäßig zu wenig Miete zahlt, kann dies zur Folge haben, dass die zwischenzeitlich wegen rückständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung wirksam ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Achten Sie darauf, den Mangel sofort beim Mieter anzuzeigen. Sorgen Sie dafür, dass Sie die Mängelanzeige in einem späteren Prozess beweisen können. Zahlen Sie die Miete dann besser unter Vorbehalt voll weiter. Falls nicht, kann es passieren, dass ein Gericht später meint, dass die Gebrauchstauglichkeit nur in bestimmten Monaten eingeschränkt war und eine Mietminderung nicht bestand.
Fachanwaltstipp Vermieter: Achten Sie genau auf die Art des Mangels, den Ihnen der Mieter anzeigt. Unter Umständen wirkt er sich periodisch aus. Denken Sie immer daran, dass eine eigenmächtig abgesenkte Miete immer auch Chancen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit sich bringen kann.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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