Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Es ist ein Dilemma, in dem ein Mieter bei Mängeln in der Mietwohnung regelmäßig ist. Reduziert er von sich aus die Miete, bekommt er regelmäßig Post von seinem Vermieter mit der Aufforderung, doch bitte die rückständige Miete möglichst bald auszugleichen. Diese Briefe kündigen schon einmal die (fristlose) Kündigung für den Fall eines Zahlungsverzugs an, der die gesetzlichen Voraussetzungen für eine (fristlose) Kündigung erfüllt. Mach ein verängstigter Mieter zahlt deshalb selbst nach Auftritt der Mängel die Miete vorerst voll weiter, obwohl er eigentlich davon überzeugt ist, dass er für seine Wohnung wegen der Mängel weniger Miete überweisen müsste.
Sollte der Mieter, der die Miete trotzdem voll zahlt, seine überzahlte Miete später vom Vermieter wiederhaben wollen – oft, nachdem er sich rechtlich hat beraten lassen -, wird ihm nicht selten vorgehalten, dass dies nicht möglich sei, weil er die Miete in Kenntnis des Mangels voll überwiesen habe. Grundsätzlich bestimmt nämlich ein Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 814 BGB), dass eine Leistung nicht zurückgefordert werden kann, wenn jemand trotz Kenntnis des fehelenden Rechtsgrunds leistet. Die Vorschrift beruht auf dem Gedanken, dass widersprüchliches Verhalten nicht durch das Gesetz geschützt werden sollte.
Nun ist es aber so, dass in der Praxis ein Mieter die volle Miete trotz Mängeln oft deshalb überweist, weil er das (langfristige) Vertragsverhältnis mit dem Vermieter nicht unnötig belasten möchte. Einem vorsichtigen und zunächst nachgebenden Mieter das Argument des widersprüchlichen Verhaltens entgegenzuhalten, erscheint treuwidrig. So entschied es kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) am 30.11.2010 (Aktenzeichen: 65 S 129/10), übrigens in ständiger Rechtsprechung.
Danach kann der Mieter, der über einen kürzeren Zeitraum die volle Miete trotz Mängeln überweist, den der Minderungsquote entsprechenden Mietzins auch dann zurückfordern, wenn er den vollen Mietzins ohne Vorbehalt der Rückforderung überwiesen hat. (Weitere Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs sind regelmäßig auch die Anzeige des Mangels und die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Mangel.)
Der BGH macht allerdings auch deutlich, dass dies dann nicht gilt, wenn die Miete über einen „längeren Zeitraum“ ohne Vorbehalt der Rückforderung voll weiter gezahlt wird. Der Mieter kann die Miete zudem nur dann zurückfordern, wenn offensichtlich ist, dass der Mieter die die Miete nur deshalb voll gezahlt hat, weil er das Mietverhältnis aus Vorsicht nicht belasten wollte. Sollte der Mieter bereits des Öfteren wegen Mängeln weniger Miete überwiesen haben, geht die Rechtsprechung davon aus, dass es sich nicht um einen vorsichtigen und umsichtigen Mieter handelt, der Schutz vor den Folgen des § 814 BGB genießen müsse. Ein solcher Mieter kann trotz nachgewiesener Mängel keine Miete zurückfordern.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel feststellen, ist es das Sicherste, die Miete – nachdem der Mangel angezeigt wird – nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung weiter zu zahlen. Stellen Sie sicher, dass dieser Rückzahlungsvorbehalt Ihren Vermieter nachweisbar erreicht. Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter haben, kann es sich allerdings auch empfehlen, den Mietzins für kürze Zeit erst einmal voll zu zahlen, um das Mietverhältnis nicht zu belasten. Sie sind in dem Fall für die Rückforderung überzahlter Mieten durch die genannten Prinzipien der Rechtsprechung geschützt.
Fachanwaltstipp Vermieter: Einem Mieter, der zuvor bereits Miete zurückgehalten hat, müssen Sie grundsätzlich keine Miete zurückzahlen, wenn dieser sich die Rückzahlung nicht ausdrücklich vorbehalten hat.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
22.08.2011
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)
Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam
Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Kontakt:
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de