Welche Genossenschaft ist die richtige Wahl?
Neben Hunderten von Banken, Bausparkassen und Versicherungen mit ihrem bonitätsorientierten Finanzierungsmodell bieten einige Genossenschaften eine alternative Baufinanzierung an.
Bei den Genossenschaften spielt die Bonität eine untergeordnete Rolle, so dass Selbständigen und Interessenten mit geringerem Einkommen oder mit „Schufa-Schäden“, die bei der Prüfung ihrer Finanzierungsanfrage oft durch das Raster der Banken fallen, ein planbarer Weg ins Eigenheim geboten werden kann.
Das Augenmerk der Genossenschaften liegt viel mehr auf der Immobilie, auf ihrer Werthaltigkeit und wirtschaftlichen Verwertbarkeit. Dadurch werden die Interessen aller Genossen und der wirtschaftliche Erfolg der Genossenschaft gewährleistet.
Bei den Angeboten der Genossenschaften handelt es sich um eine spezielle Form des Mietkaufs, um den sog. Optionskauf. Dabei erwirbt die Genossenschaft für ihren Genossen die gewünschte Immobilie. Der Genosse zieht ein und zahlt eine für 25 Jahre feststehende, unveränderliche Miete. Das verschafft ihm eine hohe Planungssicherheit und über die Jahre einen erheblichen finanziellen Vorteil (keine Mietsteigerungen). Mit einer vereinfachten Liquiditätsprüfung wird sichergestellt, dass der Genosse sich die laufenden monatlichen Kosten auch tatsächlich langfristig leisten kann.
Die Kaufoption wird selbstverständlich im Grundbuch eingetragen, so dass der Genosse rechtlich vollkommen abgesichert ist. Nur er allein kann daher während der 25-jährigen Optionsphase über seine Immobilie verfügen.
Der Kaufpreis wird bei den Genossenschaften nicht über ein Darlehn finanziert, sondern der Genosse spart mit einer eigenen gesonderten Geldanlage die Kaufsumme an. Dies eröffnet ihm ein eine hohe Flexibilität bei der Tilgung. So kann z. B. die Tilgung in Zeiten geringeren Einnahmen zeitweise reduziert oder auch ausgesetzt werden, ohne langwierige Absprachen mit der Bank treffen zu müssen oder ohne langfristig schwerwiegende Folgen wie die Zwangsversteigerung zu riskieren. Innerhalb der 25 Jahre kann der Genosse die Kaufoption zum gewünschten Zeitpunkt nutzen und zu dem Kaufpreis, den die Genossenschaft beim Erwerb der Immobilie ursprünglich zahlte, seine Immobilie erwerben. Dabei fällt keine Kreditvorfälligkeitsentschädigung an wie etwa bei Banken. Desweiteren profitiert der Genosse bei dieser Tilgung auf Guthabenbasis vom Zinseszins-Effektes, d.h. er erreicht sein Ziel mit kleineren Sparraten.
Qualität und Nachhaltigkeit der Optionskaufangebote hängen entscheidend vom Anbieter und seinen Konditionen ab. Idealerweise sollte die Genossenschaft über eine langjährige Expertise in Verwaltung, Kauf und Verkauf von Immobilien verfügen. Sie sollte bereits einen nennenswerten Immobilienbestand besitzen und mit ausreichend Eigenkapital ausgestattet sein. Ihr wirtschaftlicher Erfolg sollte für die Interessenten transparent sein und durch unabhängige Prüfer attestiert werden. Es sollten zudem Informationen vorliegen, ob mit dem Optionskaufangebot tatsächlich bereits Immobilienwünsche realisiert worden sind.
Ferner sollten noch die Satzungen dahingehend geprüft werden, ob die Genossenschaften sich refinanzieren oder ausschließlich mit den Einlagen der Genossen arbeiten dürfen. Bei der zweiten Variante können durch die Genossenschaft nur dann Immobilien für ihre Genossen realisiert werden, wenn regelmäßig ausreichend neue Genossen Anteile zeichnen, d.h. der eigene Wunsch nach einem Eigenheim hängt neben den persönlichen Voraussetzungen davon ab, ob die Genossenschaft auch in Zukunft weitere Mitglieder findet.
Schließlich sollten die Kosten für den Beitritt zur Genossenschaft und die interne Kalkulation in Betracht gezogen werden. Beim Vergleich der Kosten reicht ein Blick auf die Gebühren (Agios, Vertragsgebühren). Bei der internen Kalkulation (monatliche Kosten) hingegen greift ein simpler Vergleich der nackten Zahlen zu kurz. Werden hier nur geringe Kosten veranschlagt, sieht dies zwar verlockend aus, aber es besteht realistisch das Risiko, dass die betreffende Genossenschaft langfristig die gemachten Leistungszusagen nicht einhalten kann, schlimmstenfalls insolvent wird mit fatalen Folgen für die Genossen, die ihre gesamten Anteile verlieren könnten.
Nach unseren Recherchen erfüllt aktuell bislang lediglich ein Anbieter am Markt alle genannten Kriterien: die fides Wohnungsbaugenossenschaft aus Weiden.
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