Denkmalimmobilien - Sympathieträger für Mieter und Investoren

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 14, welcher sich mit dem Umgang der Ressourcen und der Sympathie von Denkmalimmobilien für Mieter und Investoren befasst und welche Auswirkungen diese Sympathie für den Denkmalschutz betrug.

Umgang mit Ressourcen

Die nordrhein-westfälische Landesdenkmalkommission hat festgestellt: Bezogen auf den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks liegen die Umweltbelastungen und Kosten für einen Neubau pro Quadratmeter Nutzfläche im Schnitt um den Faktor 4 höher als bei einer Um- und Weiternutzung. Das bedeutet: In der Praxis ist die Weiternutzung von Denkmalen und Bestandsimmobilien in vielen Fällen ökonomisch und ökologisch sinnvoll. So ließe sich durch die Vermeidung von Abrissen und Neubauten auch das Müllaufkommen deutlich reduzieren, denn am Bau wird ein Großteil des deutschen Mülls produziert. In Baden-Württemberg beispielsweise betrug der Anteil an Baumassenabfälle 2008 rund drei Viertel des Gesamtmülls. Bodenaushub, Bauschutt und Straßenabbruch lassen sich zwar zu über 80 Prozent wiederverwerten, doch ist das Recycling energieintensiv und wird vielfach durch mit Kunststoffen belastete Baumaterialien erschwert. Denn durch die Wiederverwendung werden die im Bestand bereits vorhandenen problematischen Stoffe weiter verteilt – damit entsteht eine „Kontaminierung“ der noch relativ unbelasteten Baumaterialien und wiederum eine Verteilung von Schadstoffen in den Neubauten.

Der „Umweltbeschädigung“ und dem erhöhten Flächenverbrauch durch Neubauaktivitäten entgegen steht in der Regel eine geringere Belastung durch niedrigeren Energieverbrauch im Gebäudebetrieb von Neubauten. Dieser Vorzug wird jedoch vielfach durch hohe Folgeaufwendungen wieder aufgehoben. Die immer kürzere Lebenszeit technischer Anlagen, ihre Wartung, ihre Pflege und ihr Ersatz verursachen nicht nur Kosten, sondern wirken sich indirekt auch auf die Energiebilanz von Neubauten aus.

Hohe Sympathie bei Mietern und Investoren

Ein für die wirtschaftliche Betrachtung des Denkmalschutzes nicht zu unterschätzender Aspekt ist die Nachfrage nach denkmalgeschützten Wohn- und Gewerbeimmobilien durch Investoren und Nutzer: Bei einer von der Vivacon AG beim Allensbach-Institut in Auftrag gegebenen Befragung (2006) waren zwei Drittel der Deutschen der Überzeugung, dass Wohnen im Denkmal etwas Besonderes sei. Mehr als 57 Prozent erklärten sich zu höheren Mietzahlungen bereit, und rund 59 Prozent sagten, dass sie für eine Wohnung in einer denkmalgeschützten Wohnung auch einen höheren Kaufpreis zahlen würden.
Dabei ist das Interesse an denkmalgeschützten Immobilien vielfach durch die Ausstattung begründet. Immerhin 51 Prozent der Befragten sagten, dass sie an den alten Wohnungen vor allem den Stuck schätzen. Großer Wert wird auch auf andere bauliche Merkmale wie Erker, Parkettfußböden sowie hohe Decken und Fenster gelegt. Eine vergleichsweise geringe Rolle betrug dagegen das Prestige. Nur 20 Prozent sagten, sie schätzten denkmalgeschützte Häuser besonders, weil diese „etwas hermachen“ würden.

Studien der Denkmalämter von Hamburg und Berlin zeigen, dass sich auch denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien großer Beliebtheit erfreuen. Beide Studien entstanden in Kooperation mit der Jones Lang Lasalle GmbH. Sie basieren auf Befragungen von Eigentümern und Nutzern gewerblich genutzter Baudenkmale, die innerhalb der vergangenen 15 Jahre saniert wurden. Hierbei zeigte sich, dass sich Unternehmen ganz bewusst für ein Denkmal als Firmensitz entschieden haben. Die historischen Gebäude bieten oft unkonventionelle Grundrisse, die den Beschäftigten mehr Raum lassen: Das schlägt sich auch auf die Kreativität am Arbeitsplatz nieder. Laut der Befragungen stehen Mitarbeiter in denkmalgeschützten Gebäuden durchschnittlich 37,2 m² Arbeitsfläche zur Verfügung und damit deutlich mehr als in üblichen Neu- und Bestandsbauten.

Als weiteres Plus wird empfunden, dass die mittleren Nebenkosten für Büro- und Praxisflächen in diesen Gebäuden unter dem durchschnittlichen Wert für alle Büroflächen in Deutschland liegen. In den untersuchten Denkmalen beträgt er im Schnitt 1,96 Euro pro Quadratmeter und Monat – bei einem Durchschnitt von 2,70 Euro. Die Studien ergaben überdies, dass sich die Beschäftigten in Denkmalen wohlfühlen. 47,5 Prozent der Befragten sagten, dass das Arbeiten hier angenehmer sei als in einem Standardgebäude. Ein Viertel der Befragten ist sogar der Ansicht, dass sich die Arbeitsatmosphäre in ihrem Unternehmen durch den Umzug in ein denkmalgeschütztes Gebäude verbessert hat. Nicht zuletzt lässt sich die Attraktivität einer Investition in ein Denkmal auch dadurch belegen, dass 91 Prozent der Befragten erklärten, wieder in ein Denkmal investieren zu wollen.

Eric Mozanowski referierte in Stuttgart darüber hinaus noch kurz über die Parallelen der wirtschaftlichen Entwicklung auch in anderen Großstädten wie Berlin, Leipzig, Dresden, Hamburg, Köln und weiteren, die eine besonders hohe Denkmalgebäudedichte besitzen. Eric Mozanowski: „Für die Denkmalschützer und Investoren ist das die beste Voraussetzung, damit in Deutschland und im Besonderen auch in ostdeutschen Großstädten in die Denkmalpflege, den Denkmalschutz und die Denkmalerhaltung weiterhin investiert wird, somit ist die Erhaltung und Erneuerung auch in Zukunft gesichert ist.“

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
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