Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zur Schriftform des Gewerbemietvertrages, falls Mietpartei eine Aktiengesellschaft ist.
Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden.
Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und die Unterschriften der Vertragsparteien ersichtlich sein. Oft steckt der Teufel im Detail und eine bei Vertragsabschluss übersehene „Kleinigkeit“ führt zur Unwirksamkeit des Vertrages – mit oft wirtschaftlich einschneidenden Folgen für eine der Vertragsparteien.
Grundsätzlich müssen alle Vorstandsmitglieder einen zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag unterzeichnen. Dies ist aus praktischen Gründen oft nicht möglich. Die Rechtsprechung lässt es zwar zu, dass ein Vorstandsmitglied für den anderen unterzeichnet. Bei einer Unterzeichnung eines Vorstandsmitglieds für den oder die anderen Vorstandsmitglieder ist es aber notwendig, dass dies nach außen hin kenntlich gemacht wird. Der Bundesgerichtshof meint in einer relativ jüngeren Entscheidung, dass etwa ein „i.V.“ vor dem Namenskürzel notwendig, aber auch ausreichend hierfür ist.
Spannend und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt ist, inwieweit ein Stempel einen ausreichenden Vertretungszusatz darstellen kann.
Fachanwaltstipp Mieter: Die Rechtsprechung lässt die Schriftform ein kleinsten Details scheitern. Sollte eine Aktiengesellschaft – auf Mieter- oder Vermieterseite – Vertragspartei sein, sollten Sie nachschauen, alle Vorstandsmitglieder unterzeichnet haben. Sollte dies – wie so oft – nicht der Fall sein, sollten Sie nachprüfen, ob dem Namenszug ein Vertretungszusatz vorangestellt ist. Bei diesbezüglichen Zweifeln lohnt es sich oft, einen Gewerbemietvertrag von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Legen Sie äußerste Sorgfalt in die Unterschrift Ihrer Verträge – insbesondere wenn, wie nicht selten, eine Aktiengesellschaft Vertragspartei ist. Empfehlenswert ist, vor Vertragsschluss einen Fachmann um Rat zu fragen. Das Geld, das Sie in die Beratung investieren, holen Sie schnell wieder herein, wenn Sie den Mietzins wie erhofft während der gesamten Mietzeit einnehmen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
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-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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