Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte zur Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen: Wirkungsvolle Waffe gegen Mietnomaden?
Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut bisheriger Rechtsprechung fast nie der Fall. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lag nicht vor.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 4.5.2011 entschied der BGH, dass eine Zahlung auf zukünftige Nutzungsentschädigung unter verhältnismäßig einfachen Voraussetzungen doch möglich ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall reichte es dem Gericht aus, dass ein hoher Mietrückstand angefallen war. Obwohl der Mietrückstand bereits durch ein anderes Gericht rechtskräftig festgestellt war, lässt die Begründung des Urteils den Schluss zu, dass auch ein nicht rechtskräftig festgestellter Zahlungsrückstand zur Besorgnis eines zukünftigen Zahlungsausfalls führt. Der BGH-Fall behandelt Nutzungsentschädigungen. Die Begründung lässt sich aber auf die Zahlung von Mieten 1:1 übertragen.
Fachanwaltstipp Mieter: Vorsicht bei eigenmächtiger Zurückhaltung von Mietzinsen! Neben einer fristlosen Kündigung riskieren jetzt auch noch, dass Ihr Vermieter Sie auf Zahlung von zukünftigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigung verklagt. Bei Minderung oder Zurückbehaltung von Mieten ist deshalb extreme Vorsicht geboten. Sollten Sie Mängel in der Wohnung haben, fragen Sie jetzt mehr denn je einen Spezialisten um Rat.
Fachanwaltstipp Vermieter: Dem Mietnomadentum kann jetzt ein wenig wirkungsvoller der Garaus gemacht werden. Bislang galt, dass nur ein bestehender Mietrückstand gemeinsam mit der Räumungsklage eingeklagt werden konnte. Jetzt sind die Voraussetzungen günstiger, um auch zukünftigen Mieten/Nutzungsentschädigung einzuklagen. Fragen Sie einen Fachmann, ob die Voraussetzungen in ihrem Fall gegeben sind.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
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