Wann ist die Mietsache mangelhaft?
Das Berliner Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht, Urteil vom 25.9.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschied, dass wiederholte Schimmelbildung an den Einbaumöbeln im Gewerberaum nicht zu einem Mietmangel führt, solange keine erhöhte Schimmelkonzentration in der Luft oder keine erhöhte Raumluftfeuchtigkeit nachgewiesen werden kann. Selbst ein laborgutachterlich geführter Nachweis, dass die Schimmelpilzsporen toxischer Natur waren, konnte keinen Mietmangel begründen. Denn, so die Richter, die Einbaumöbel seien nicht mitvermietet und eine Schadstoffbelastung der Mieträume konnte nicht nachgewiesen werden.
In einem anderen Fall sah das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom 13.2.2002 (Aktenzeichen: 30 U 20/01) einen Mangel der Mietsache aufgrund von Asbestbelastung als gegeben an. Die bloße Gefahr, die von Asbest in den Gewerberäumen ausgehe, reiche, so die westfälischen Richter, dafür aus, dass ein ungestörter Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet sei. Durch einen asbesthaltigen Lüftungskanal sei nachweislich Asbest in die Gewerberäume gelangt. Die dadurch erzeugte Sorge der Mieter/Nutzer der Gewerberäume reiche aus, um einen Mietmangel zu begründen.
Im ersten Fall konnte der Mieter einen Teil des gezahlten Mietzinses nicht zurückfordern. Die Miete war nicht gemindert. Im zweiten Fall war die Miete wegen des Mangels gemindert. Auch hatte der Mieter Instandsetzungsansprüche. Die schadstoffbelastete Lüftungsanlage musste ausgebaut werden. Dass der Geschäftsbetrieb trotz der Asbestgefahr weitergeführt wurde, änderte am Mangel der Mietsache nichts.
Fachanwaltstipp Mieter: Falls Sie erhebliche Minderungsansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmel durchsetzen wollen, ist es in den allermeisten Fällen erforderlich, dass Sie ein Gutachten eines vereidigten Raumluftgutachters einholen. In den allermeisten Fällen ist es erforderlich, dass toxische Stoffe in der Raumluft nachgewiesen werden, um ein Recht auf fristlose Kündigung zu haben oder um begründeter Weise anzunehmen zu dürfen, dass die Miete gemindert ist.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte es giftige Stoffe in den Gewerberäumen geben, müssen Sie den Mangel sofort beseitigen. Sollte Ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt es sich so schnell wie möglich, ein eigenes Gegengutachten erstellen zu lassen. Spätestens im Gerichtsverfahren müssen Sie einen vom Mieter substantiell dargelegten Zusammenhang zwischen giftigem Schimmel und einer eventuell bestehenden Erkrankung entkräften können, falls Sie den Prozess nicht verlieren wollen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin.
23.07.2011
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