Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus.
Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser – sozusagen überschüssige – Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar.
Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete zu erreichen, wenn das in die Baulücke gebaute Gebäude ungewöhnlich groß ist und dem Mieter Sicht oder Lichteinfall in einem Maß einschränkt, wie dies nicht vorhersehbar war. Zu denken ist hier an eine extravagante Architektur, die der Mieter schlicht nicht vorhersehen konnte und die sein Büro jetzt verdunkelt. Eine Minderung ist auch denkbar, wenn der Abstand zu dem neu errichteten Gebäude ungewöhnlich gering ist.
Gegen diese Rechtsprechung entschied sich das Amtsgericht Mitte in einem Urteil vom 2.12.2009 (Aktenzeichen: 17 C 134/09). Das Amtsgericht Berlin weist darauf hin, dass eine Minderung nur dann wegen Vorhersehbarkeit der Bauarbeiten ausgeschlossen werden kann, wenn bei Vertragsabschluss konkrete Tatsachen auf die Bauarbeiten hindeuteten. Nur wenn die Bauarbeiten bei Vertragsabschluss wegen dieser konkreten Tatsachen für den Mieter vorhersehbar waren, scheidet nach Meinung des Amtsgerichts Berlin in dem genannten Urteil eine Minderung aus.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Baulärm wegen der Schließung einer Baulücke in der Innenstadt unerträglich sein, messen Sie den Schallpegel mit entsprechendem Gerät. Wenden Sie sich an einen Fachmann, der prüfen kann, ob diese Werte völlig außerhalb des Rahmens liegen. Hier wird jeder Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen sein. Forschen Sie danach, ob konkrete Tatsachen zum Vertragsabschluss vorlagen, die auf die Bauarbeiten hindeuteten (Vielleicht war in der Presse bereits bekannt, dass ein Bundesministerium in ein bestimmtes Berliner Gebäude ziehen würde.) Denken Sie an die Möglichkeiten der Minderung wegen zukünftiger Verschattung.
Versuchen Sie zunächst, einen Vergleich abzuschließen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter von Ihnen die Anerkennung einer Minderungsquote verlangen, sollten Sie dem nicht entsprechen, wenn die Bautätigkeit darin besteht, dass eine Baulücke geschlossen wird. Im innenstädtischen Bereich größerer Städte haben die Minderungsbegehren oft wenig Chancen vor Gericht. Dass dies im Einzelfall anders sein kann, zeigt das oben zitierte Urteil des Amtsgerichts Berlin.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
18.8.2011
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